Schlüssel verloren: Haftpflicht greift nicht immer

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Wo ist der Schlüssel?!

Laut einer Studie der Deutschen Schlüsselversicherung wird in Deutschland alle 35 Minuten ein Schlüssel verloren. Bei Schlüsselverlust zahlt die Haftpflichtversicherung des Mieters den Schaden – allerdings nicht in jedem Fall.

Schlüssel verloren – was nun?

Ein Mieter meldet seine Schlüssel als verloren, nicht nur den Wohnungsschlüssel, sondern auch den Hauseingangsschlüssel. Von der Hausverwaltung ist nun schnelles Handeln verlangt, denn bei einem Mehrfamilienhaus ist die Sicherheit des gesamten Gebäudes gefährdet. Haben unbefugte Finder des Schlüsselbundes eine Zutrittsmöglichkeit nicht nur zur Wohnung, sondern auch zu Hausflur und Gemeinschaftsräumen, müssen Schließzylinder ausgetauscht werden. Sämtliche Mieter, Verwaltungsmitarbeiter und ggf. auch Dienstleister benötigen zudem neue Schlüssel. Wer für diesen Schaden aufkommt, ist allerdings nicht immer eindeutig.

Ein weit verbreiteter Irrtum, dem viele Personen – sowohl Mieter als auch Vermieter – häufig erliegen: Das zahlt doch die private Haftpflichtversicherung! Oder? Bei einem fehlenden Versicherungsschutz des Mieters kann die Schadensfallabwicklung allerdings unerwartet viel Zeit und Nerven beanspruchen. Die vergleichsweise hohen Kosten können von Mietern oft nicht aus der eigenen Tasche gezahlt werden – und die Frage der Kostenübernahme wird von Mieterseite in solchen Fällen mitunter auch infrage gestellt.

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Schlüssel verloren: Haftpflicht kommt nicht für Schaden auf

Verliert ein Mieter seinen Hausschlüssel und verursacht damit finanziellen Schaden, reicht eine gewöhnliche private Haftpflichtversicherung nicht aus. Der Schlüsselverlust ist also nicht nur ärgerlich, sondern kann auch sehr schnell teuer werden. Muss beispielsweise die gesamte Schließanlage des Gebäudes ausgetauscht werden, können enorme Kosten entstehen. Einfacher ist es, sollte das Mehrfamilienhaus über ein elektronisches Schließsystem verfügen, dass das digitale Sperren des verlorenen Schließmediums erlaubt.

Die gute Nachricht ist: die private Haftpflichtversicherung lässt sich meist unkompliziert dahingehend erweitern, dass sie entstandenen Schaden durch Schlüsselverlust abdeckt. Allerdings muss man zwischen verschiedenen Arten von Schlüsseln unterscheiden.

Fremder, privater Schlüssel verloren

Für alle Mieter in einem Mehrfamilienhaus ist dieser Fall der relevanteste: der Verlust fremder, privater Schlüssel. Was sich seltsam anhört, ist schnell erklärt: Bei der Schlüsselübergabe durch den Vermieter, gehen Haus- und Wohnungsschlüssel in den Besitz des Mieters über. Eigentümer allerdings bleibt der Vermieter. Der Mieter ist demnach während der Mietdauer zur Nutzung des Schlüssels berechtigt. Es handelt sich also um den Schlüssel einer fremden Person zu einem privat genutzten Raum.

Was kann der Vermieter tun?

Nun wird es auch für den Vermieter interessant. Schließlich steht die Sicherheit seiner Immobilie auf dem Spiel, sollte ein Mieter seinen Schlüssel verlieren. Es ist Pflicht des Bewohners, dem Vermieter umgehend nach Schlüsselverlust davon zu berichten. Dieser hat dann die Pflicht, zur Sicherung des Gebäudes sämtliche betroffenen Schlösser austauschen zu lassen, sollte Missbrauchsgefahr bestehen. Der Austausch von Schließanlagen, in die beispielsweise auch der Tiefgaragenzugang und Kellerräume integriert sein können, kann enorme Kosten verursachen. Schon bei 10 Wohnungen können bis zu 3.000 Euro Kosten auf Sie zukommen. Der Vermieter darf sich diese vom verantwortlichen Mieter zurückholen.

Für diese Kosten kommt in der Regel die Schlüsselversicherung des Mieters auf. Daher ist es wichtig, die private Haftpflichtversicherung um eine exklusive Versicherung für den Verlust des Schlüssels zu erweitern.

Verloren, gestohlen – alles das Gleiche?!

Die Situation, in der der Schlüssel verloren ging, ist wichtig für die Frage, wer für den Schaden aufkommen muss. Trägt der Mieter keine Schuld am Verlust des Schlüssels, ist er auch nicht haftbar. Für den Vermieter bedeutet das, dass er die Kosten für den Austausch der Schlösser nicht vom Bewohner erstattet bekommen kann. Wurde der Schlüssel beispielsweise samt Handtasche gestohlen oder ist an einem Ort verloren gegangen, der Missbrauch durch einen Finder ausschließt, so zum Beispiel durch Fallen in einen Fluss, ist der Besitzer des Schlüssels nicht haftbar, da er keine Schuld trägt. Diese Gesetzmäßigkeit besteht auch, sollte im Mietvertrag gegensätzliches vereinbart worden sein.

Hinzukommt, dass der Vermieter nur dann die Kostenerstattung für den Austausch der Schließanlagen von seinem Mieter verlangen darf, wenn dieser Austausch tatsächlich stattfand. Der Vermieter ersetzt also zunächst die unsichere Schließanlage und darf erst danach eine Kostenrückerstattung von seinem Mieter verlangen. Dadurch besteht das Risiko, dass der Vermieter auf seinen Investitionskosten sitzen bleibt. Liegt nur der Verdacht auf Missbrauchsgefahr durch einen durch den Mieter verschuldeten Schlüsselverlust vor, reicht dies nicht für eine Schadensersatzforderung seitens Vermieter.

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Schlüssel gestohlen: Wer ist haftbar und wer trägt die Kosten?

Bei einem gestohlenen Schlüssel muss der Mieter die Polizei rechtzeitig informieren. Haftbar bei einem Einbruch mittels des gestohlenen Schlüssels ist nämlich ansonsten der Schlüsselbesitzer, nicht der Eigentümer. Somit müsste in diesem Fall der Mieter die Folgekosten tragen. Daher lohnt es sich auch beim Thema Schlüsseldiebstahl, bei der Haftpflichtversicherung einmal genau nachzufragen. Denn der Fall ist häufig ebenfalls nur mit einer Zusatzversicherung abgedeckt. Meldet der Mieter den Diebstahl allerdings umgehend dem Vermieter, ist er im Falle eines Einbruchs nicht haftbar. Dem Vermieter wurde schließlich eine Handlungsmöglichkeit gegeben. Der Mieter trägt lediglich die Kosten für den herzustellenden Ersatzschlüssel.

Anders ist es, wenn der Mieter mit grober Fahrlässigkeit handelt. Beispielsweise wenn der Schlüssel mit der zugehörigen Adresse beschriftet ist. Dann fallen die Kosten des Austauschs der Schließanlage für den Mieter an. Also zusammenfassend: Der Vermieter hat die Kosten zu tragen, es sei denn, der Mieter hat beim Schlüsselverlust fahrlässig gehandelt.

Je nachdem, wie viele Schlösser der Schließanlage mit dem gestohlenen Schlüssel schließbar sind, müssen diese ausgetauscht werden. Je mehr Schlösser betroffen sind, desto höher sind die Kosten für einen Austausch. Bei großen Schließanlagen belaufen sich diese Kosten schnell auf 10.000 Euro.

Tickende Zeitbombe Generalschlüssel

Ein Generalschlüssel öffnet mehrere Schlösser einer Schließanlage. In der Regel schließt ein Generalschlüssel alle Hauseingangs- und Türen zu Gemeinschaftsräumen einer Wohnanlage. Das kann entweder ein Mehrfamilienhaus oder ein ganzer Straßenzug, ein Kiez oder Wohnblock sein. Da meist Hausmeister einen Generalschlüssel besitzen, haben sie normalerweise mit einem Schlüssel Zugang zu all ihren betrauten Objekten.

Was sich zunächst bequem und praktisch anhört, ist bei genauem Hinschauen ein enormes Sicherheitsrisiko. Verliert ein einziger Mitarbeiter seinen Generalschlüssel, ist die Sicherheit aller betroffenen Objekte nicht mehr gewährleistet. Hat ein Facility Manager beispielsweise Zugang zu 50 Mehrfamilienhäusern, bedeutet das: alle Schlösser, die mit dem Generalschlüssel zu schließen sind, müssen umgehend ausgetauscht werden. Pro Mehrfamilienhaus variieren die Kosten von 800 bis zu 10.000 Euro.

Wird der Generalschlüssel gestohlen, gibt es außerdem ein weiteres Problem. Stiehlt ein Einbrecher einen Generalschlüssel bei der Hausverwaltung, ist dieser in der Regel dank Schlüsselschrank ganz genau den Objekten zuzuordnen. Geschieht mit diesem Schlüssel ein Einbruch, bevor die Hausverwaltung Maßnahmen ergreifen konnte, zahlt die Versicherung den Schaden nicht. Gibt es keine Einbruchsspuren, muss die Versicherung ohnehin nicht zwangsläufig für den Schaden aufkommen.

Hinzukommt, dass auch beim Thema Generalschlüssel nicht nur von Dieben entwendete Schlüssel zum Problem werden. Es ist keine Seltenheit, dass Schlüssel beispielsweise von Hausmeistern nach Ende des Arbeitsverhältnisses nicht zurückgegeben werden. Auch in diesem Fall heißt es: Schlösser austauschen.

Verliert also ein Facility Manager seinen Generalschlüssel, multipliziert sich das Sicherheitsrisiko im Vergleich zum Schlüsselverlust durch einen Mieter enorm. Das ist ein Zustand, der einer Hausverwaltung tiefe Sorgenfalten auf die Stirn treibt.

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Zusteller verliert Schlüssel

Postboten und Entsorgungsdienstleister tragen gerade in Großstädten, in denen sich die Briefkästen und Mülltonnen eher im Gebäude befinden als davor, riesige Schlüsselbunde mit sich herum. Zu jeder Haustür auf ihrer Route müssen sie einen Schlüssel besitzen. Doch auch Dienstleistern können Schlüssel verloren gehen. Wie sieht es im Fall Schlüsselverlust durch den Dienstleister aus?

Da es in der Theorie oftmals so ist, dass Zusteller von Vermietern offiziell keine Schlüssel annehmen sollen, dies in der Praxis allerdings anders aussieht, kann es hier bei Schlüsselverlust nicht eindeutig sein. Postzusteller verlieren viel Zeit auf ihrer Route, wenn sie bei jedem Mietshaus klingeln müssen. Dadurch ist es ihnen nicht möglich, die eng getakteten Zustellpläne zu schaffen. Schlüssel, die zudem auch noch mit der zugehörigen Adresse beschriftet sind, um ohne zu Klingeln den Hausflur betreten zu können, werden daher häufig angenommen.

Wie man sich denken kann, ist dies ein großes Risiko, wenn Schlüsselbunde gestohlen werden. Hat das Zustellunternehmen die Annahme von Schlüsseln ausdrücklich untersagt und zeigt sich nicht einsichtig, bleibt der Schaden im Zweifelsfall zwischen verantwortlichem Zusteller und Vermieter hängen.

Elektronische Schließanlage: Auch elektronische Schlüssel gehen verloren

Im Zuge der Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft setzen immer mehr Wohnungsunternehmen auf elektronische bzw. digitale Schließanlagen. Dabei wird der Metallschlüssel durch elektronische Schließmedien ersetzt. Dazu zählen beispielsweise Transponder oder auch das Smartphone mit Türöffner-App. Und wie ein physischer Schlüssel auch, können diese verloren gehen. Allerdings kann hier bedeutend schneller die Sicherheitslücke geschlossen werden, die sich auftut, wenn der Besitzer nicht weiß, wo sich sein Schlüssel befindet.

Betroffene, die ein digitales Zutrittssystem wie das von KIWI nutzen, müssen sich deutlich weniger Sorgen um das Thema Schlüsselverlust machen. Einer der großen Vorteile elektronischer Zugangssysteme ist die verkürzte Reaktionszeit. Bemerkt ein Bewohner oder Dienstleister, dass er seinen Transponder verloren hat, kann dieser in Echtzeit deaktiviert werden. Somit wird der Transponder für einen Dieb oder Finder unbrauchbar. Der Bewohner kann seine Wohnung dennoch per Smartphone App oder Schlüsselkarte betreten.

Sollte er sein Schloss aus irgendeinem einem Grund gar nicht mehr öffnen können, hilft auch hier eine Versicherung. Bei dem Erwerb eines elektronischen Türschlosses von KIWI erhalten Käufer direkt eine Schlüsselversicherung der Allianz.

Elektronisches Türschloss erleichtert Zusteller

Ein weiterer Pluspunkt in Sachen Sicherheit ist das Zusteller-Szenario. Bei einer elektronischen Schließanlage können Zusteller zahlreiche Haustüren mit nur einem Transponder öffnen. Somit entfallen für Diebe vorteilhafte Beschriftung der kiloschweren Schlüssel. Außerdem kann auch hier der Transponder, sollte er verloren werden, aus der Ferne in Echtzeit gesperrt werden. Zeitraubende Routen werden deutlich angenehmer, während die Sicherheit erhöht wird. Und der Vermieter spart sich die lästigen Schlüsselübergaben und -dokumentation.

Bei Fragen rund um das Thema Schließanlage, nehmen Sie gern zu unseren Experten Kontakt auf! 

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Hat einer Ihrer Mieter schon einmal seinen Schlüssel verloren und welcher Schaden ist entstanden? Wir freuen uns auf Ihre Kommentare!