Den Vermieter treibt die Sorge um die vermietete Wohnung an, den Mieter das Bedürfnis nach Privatsphäre und Sicherheit. Darf der Vermieter einen Schlüssel behalten? – Solche und weitere Fragen zum Thema Zweitschlüssel stehen für viele Mieter und Vermieter häufig noch im Raum. Um sie ein für alle Mal aus der Welt zu schaffen, klären wir Sie in diesem Beitrag über das Mietrecht, die aktuelle Rechtsgrundlage und einige Ausweichmöglichkeiten auf.
Das Wichtigste in Kürze:
- Laut Mietrecht darf der Vermieter keinen Wohnungsschlüssel behalten
- Eine Übereinkunft zwischen Vermieter und Mieter darüber sollte schriftlich festgehalten werden
- Im Zweifelsfall hat der Vermieter die Pflicht nachzuweisen, dass er mit Einverständnis des Mieters einen Schlüssel behalten hat
- Schlüssellose Zugangssysteme gewähren vollen Schutz der Wohnung und machen schnelles Eingreifen im Notfall möglich.
Stellen Sie sich ein Szenario vor, in dem Sie über einen längeren Zeitraum nicht zu Hause sind und es in Ihren vier Wänden in der Zeit plötzlich zu einem Rohrbruch kommt. Mit einem smarten Zuhause, das bei untypischen Auffälligkeiten Alarm schlägt, können größere Schäden rechtzeitig verhindert werden. Wenn Ihr Zuhause nämlich intelligent vernetzt ist, haben Sie den Vorteil, dass einige Ihrer Hausgeräte wie Wassermelder oder Alarmanlagen in Echtzeit eine Warnung an Sie herausschicken. Andernfalls sieht die Situation nicht sehr rosig für Sie aus. In diesem Fall wäre es für Sie als Mieter durchaus sinnvoll, wenn der Vermieter mit einem zweiten Wohnungsschlüssel Zugang zu Ihrem Heim hätte. Doch darf er tatsächlich einen Zweitschlüssel für Notfälle einbehalten?
Laut Mietrecht darf der Vermieter keinen Wohnungsschlüssel behalten
Grundsätzlich darf der Vermieter nicht eigenmächtig entscheiden, ob er einen Zweitschlüssel von seinem Mieter behält. Auch nicht, wenn dieser über einen längeren Zeitraum abwesend ist. Denn bei Abschluss des Mietvertrages ist der Vermieter laut Mietrecht dazu verpflichtet, alle vorhandenen Schlüssel an den Mieter zu übergeben. Betritt er dessen Wohnung mithilfe von einem Zweitschlüssel trotzdem, ohne sich vorher eine Zustimmung vom Mieter geholt zu haben, kann dieser den Mietvertrag fristlos kündigen.
Das Landgericht Berlin (64 S 305/98) entschied nämlich, dass das Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter ohne vorherige Zustimmung unter Hausfriedensbruch fällt. Als so genannte „nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit“ führt dies zu einer massiven Vertragsverletzung, die den Mieter laut Mietrecht dazu berechtigt, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung aufzulösen. Dem Urteil des Berliner Landgerichts zufolge, darf der Mieter den Mietvertrag sogar bis zu 6 Wochen nach dem Betreten der Wohnung vom Vermieter kündigen. Der Abstand zwischen der Vertragsverletzung und der Kündigung darf jedoch nicht zu groß sein. Andernfalls wird es schwierig nachzuweisen, ob der Mieter oder der Vermieter im Recht ist.
Vermieter geschützt durch Obhutspflicht der Mieter
Der Vermieter darf die Wohnung vom Mieter mit einem zweiten Wohnungsschlüssel laut Mietrecht auch nicht betreten, wenn er davon ausgeht, es könne sich um einen Notfall handeln und er müsse seine Immobilie schützen. Mit dem Mietverhältnis geht der Mieter nämlich gleichzeitig eine sogenannte Obhutspflicht ein, die eine volle Verantwortung für seine Wohnung impliziert. Er muss sicherstellen, dass in der Zeit, in der er die Immobilie bewohnt, kein vermeidbarer Schaden entsteht. Ob er dabei anwesend ist oder nicht, ist völlig irrelevant. Der Vermieter ist insofern geschützt, dass er einen Anspruch auf Schadensersatz hat, sollte der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommen.
Besitz vom Zweitschlüssel sollte von Mieter und Vermieter vertraglich festgehalten werden
Möchte der Vermieter dennoch einen Wohnungsschlüssel vom Mieter für Notfälle behalten, muss er sich vorab dessen Einwilligung holen. Am besten halten beide Parteien den Besitz vom Zweitschlüssel vertraglich fest. Im Zweifelsfall muss der Vermieter laut Mietrecht nämlich nachweisen können, dass er berechtigt war, die Wohnung vom Mieter in einer Notfallsituation zu betreten. Kann er dies nicht und der Mieter fühlt sich in seiner Privatsphäre verletzt, darf er sogar das Schloss seiner Wohnungstür austauschen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen.
Alternative Vertrauensperson sollte Zweitschlüssel für Notfälle haben
Wenn der Mieter dem Vermieter keinen Wohnungsschlüssel für Notfälle überlassen möchte, empfiehlt es sich dennoch, diesen bei einer anderen vertrauenswürdigen Person wie einem Nachbar oder Familienmitglied zu deponieren. Sollte es zu einem unplanmäßigen Zwischenfall wie einem Rohrbruch kommen, können auf diese Weise nämlich größere Schäden vermieden werden.
Allerdings gilt es zu bedenken, dass das Risiko steigt, je mehr Schlüssel in Umlauf sind. Denn diese haben einen entscheidenden Nachteil: sie können verloren werden. Auch Vertrauenspersonen verlieren fremde Schlüssel oder sie werden ihnen gestohlen. Dann ist die Sicherheit der eigenen Wohnung in Gefahr. Sollte ein Mieter außerdem ohne Absprache mit dem Vermieter einfach eine Schlüsselkopie erstellen, kann der Vermieter nie sicher sein, ob er nach Auszug des Mieters überhaupt die Schlüsselhoheit zurückbekommt.
Zugangsberechtigungen erteilen mit KIWI
Die Frage „Darf der Vermieter einen Schlüssel behalten?“ müsste hiermit nun beantwortet sein. Allerdings fragen sich viele Mieter wahrscheinlich, ob es nicht trotzdem sinnvoll wäre, dem Vermieter einen Wohnungsschlüssel für Notfälle zu überlassen.
Als Nutzer des schlüssellosen Türzugangssystem von KIWI brauchen sich Hausverwalter und Bewohner nie wieder derartige Fragen zu stellen. Bewohner profitieren nämlich dadurch, dass sie nie wieder darauf angewiesen sind, ihren Wohnungsschlüssel an Dritte weiterzugeben. Denn mit KIWI können Bewohner ganz einfach per App und in Echtzeit Zugangsberechtigungen erteilen und sie wieder entziehen.
KIWI bietet außerdem nicht nur eine smarte Lösung für die Eingangstür im Haus an, sondern mit dem KIWI Smart Lock auch ein Produkt für die Wohnungstür . Dieses lässt sich ganz einfach am Türschloss montieren und in bestehende KIWI Produkte integrieren. Die Tür kann anschließend mit dem Transponder KIWI Klick oder wie gewohnt über die KIWI App geöffnet werden. Das KIWI Smart Lock Portfolio wurde kürzlich um ein weiteres Produkt erweitert. Seit Mai 2017 gibt es neben der Ausführung mit Türknauf auch die KIWI Klinke. Diese erlaubt es dem Nutzer auch weiterhin, von seinem physischen Schlüssel Gebrauch zu machen. Er kann sich also entscheiden, wie er seine Wohnungstür öffnen möchte. Nähere Informationen zu dem neuen KIWI Produkt erhalten Sie hier.
Die individuelle Kostenersparnis bei Umstieg auf das Türzugangssystem von KIWI können Interessenten ganz bequem mit dem KIWI Rechner einschätzen. Insbesondere langfristig genießen Nutzer erhebliche finanzielle Vorteile.
Sollte es bei einem Ihrer Bewohner also zu einem Zwischenfall kommen, bei dem Sie oder andere Personen die Wohnung in der Abwesenheit des Mieters dringend betreten müssen, kann Ihnen der Mieter über seine KIWI App die Tür öffnen. Das funktioniert von überall aus, auch wenn sich der Mieter zum Beispiel im Ausland aufhält. Kostspielige Schlüsselübergaben oder das Aufbrechen von Türen sind passé.
Was sagen Sie? Sollte der Vermieter Ihrer Meinung nach einen Wohnungsschlüssel für die Wohnung seines Mieters besitzen oder geht dieser damit viel eher das Risiko von Missverständnissen ein, wie etwa einer Klage wegen unberechtigtem Betreten? Wir freuen uns auf Ihre Kommentare.
Dr.-Ing. Claudia Nagel hatte die Idee zu KIWI und gründete das PropTech 2012 gemeinsam mit Christian Bogatu und Peter Dietrich. Vor der Unternehmensgründung war die promovierte Ingenieurin Projektleiterin bei McKinsey. Als Erfinderin von KIWI ist sie die Expertin für alle Schlüsselthemen.
Ich habe 20 Jahre Wohnungen verwaltet und vermietet. Jederzeit habe ich vermieden daß wir außer dem Hauszugang und Keller keine Schlüssel für Privatbereiche behalten haben.
Sollte es je nötig geworden sein, war bisher nicht vorkam, würden wir auch mal eine Tür aufbrechen.
Die auszutauschen kostet 200 € oder etwas mehr, was überhaupt nicht im Verhältnis steht zu der Herstellung und sicheren Verwahrung von Schlüsseln. Damit haben wir stets den Verdacht beseitigt, je eine Wohnung unberechtigt betreten zu haben, Dieser Streit wäre fatal! Andererseits habe ich Eigentümer erlebt, die es still und leise von sich gaben, Zweitschlüssel für Wohnungen behalten zu haben. Dann habe ich den Mietern geraten, sofort die Schlösser auszutauschen. Die pure Neugier und der Einblick in Intimbereiche durch Fremde ist nicht meine Sache. Ich kann klingeln oder für eine komplette Hausbegehung den Termin anmelden.
Mieter haben auch eine Seele und wollen sich in ihrem Privatbereich unbeobachtet fühlen können. Darauf haben sie auch ein Recht, wenn die Miete pünktlich bezahlt wird. Brutale Mittel bei Mietnomaden bleiben dann immer noch vorbehalten. Ich habe zum Glück nie solche erlebt, habe mir aber die Selektion der Mietinteressenten zur Aufgabe gemacht. Dafür sind Vermittler und Makler da, Hausverwalter haben die formale und technische Abwicklung zu besorgen. und das Zusammenleben nach Abschluß des Mietvertrages.
Ich sehe es genauso wie mein Vorredner. Alle gemeinschaftlichen Türen werden mit gleichschließenden Zylinder ausgestattet, davon kann auch der Vermieter Schlüssel besitzen. Die Wohnungs- und Kellertür und ggf. der Briefkasten des Mieters bekommt ebenfalls günstige, gleichschließenden Zylinder. Wenn der Mieter will, kann er seinen eigenen Zylinder einbauen. Verliert der Mieter einen Schlüssel, so müssen nur die Zylinder des Mieters und ggf. die gemeinschaftlich genutzten Zylinder getauscht werden. Selbst bei großen Objekten bleiben die Kosten dadurch überschaubar. Elektronische Systeme scheitern oft daran, dass man dem Mieter nicht nachweisen kann, dass es keinen General- oder Zweitschlüssel gibt. Auch ist die Sicherheit oft mangelhaft.