Grundsätzlich nein. Der Vermieter muss dem Mieter alle zur Wohnung gehörenden Schlüssel übergeben und darf ohne dessen ausdrückliche Zustimmung keinen Schlüssel zurückbehalten. Das ergibt sich aus dem Gebrauchsrecht des Mieters nach § 535 Abs. 1 BGB und ist durch die Rechtsprechung mehrfach bestätigt. Auch der Wunsch, im Notfall schnell in die Wohnung zu kommen, ändert daran nichts. Dieser Ratgeber erklärt, welche Regeln für Vermieter und Hausverwaltungen gelten, wann ein Betreten der Wohnung im Notfall erlaubt ist und wie sich ein Notfallzugang rechtssicher regeln lässt.
Das Wichtigste in Kürze
- Nach der Rechtsprechung folgt aus dem Gebrauchsrecht des Mieters (§ 535 Abs. 1 BGB), dass der Vermieter alle vorhandenen Schlüssel übergeben muss.
- Einen Schlüssel behalten darf er nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters. Eine pauschale Klausel im Mietvertrag ist dafür nicht ohne Weiteres wirksam.
- Das gilt für Wohnungen genauso wie für Gewerberäume und auch für Hausverwaltungen.
- Ohne Zustimmung darf der Vermieter die Wohnung nur betreten, wenn ein zwingender Grund vorliegt und der Mieter nicht erreichbar ist, etwa bei einem Wasserrohrbruch.
- Betritt der Vermieter die Wohnung unbefugt, kann das eine fristlose Kündigung durch den Mieter rechtfertigen.
- Digitale Schließsysteme lösen das Problem technisch: Bei der digitalen Wohnungsübergabe mit KIWI verliert die Verwaltung ihre eigenen Zutrittsrechte an der Wohnungstür. Muss jemand in die Wohnung, während der Mieter nicht da ist, kann der Mieter per App einen zeitlich begrenzten Zutritt erteilen.
Welcher Paragraph regelt, ob der Vermieter einen Schlüssel behalten darf?
Eine ausdrückliche Regelung dazu, ob der Vermieter einen Wohnungsschlüssel zurückbehalten darf, enthält das BGB nicht. Maßgeblich ist § 535 Abs. 1 BGB: Danach muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren. Die Rechtsprechung versteht das als alleinigen Gebrauch. Solange der Vermieter noch einen Schlüssel besitzt, hat der Mieter die Wohnung nicht allein in der Hand.
Die Rechtsprechung leitet daraus ab, dass der Vermieter keinen Schlüssel zurückbehalten darf. Das Oberlandesgericht Celle hat das klar formuliert: Der Vermieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters einen Schlüssel zu behalten (OLG Celle, Beschluss vom 1. November 2006, Az. 13 U 182/06). Das Gericht stellt außerdem klar, dass diese Regel auch für Mietverträge über Geschäftsräume gilt.
Zur Übergabe gehören nicht nur Wohnungs- und Haustürschlüssel, sondern auch die Schlüssel für Keller, Briefkasten, Garage und alle anderen mitvermieteten Räume. Eine feste gesetzliche Anzahl gibt es nicht. Der Mieter muss jedoch über so viele Schlüssel verfügen, dass er die Wohnung vertragsgemäß nutzen kann. In der Rechtsprechung wird dabei unter anderem ein Schlüssel pro Bewohner als Orientierung herangezogen.
Mietvertragsklausel oder Einzelabsprache: Was ist erlaubt?
Viele Vermieter versuchen, sich einen Schlüssel über eine Klausel im Mietvertrag zu sichern. Eine vorformulierte Klausel, mit der sich der Vermieter pauschal einen Schlüssel zur Wohnung vorbehält, ist jedoch nicht ohne Weiteres wirksam. Entscheidend ist, ob der Mieter dem Schlüsselbesitz ausdrücklich zugestimmt hat.
Eine individuelle Vereinbarung über einen Notfallschlüssel ist dagegen grundsätzlich möglich. Wenn der Mieter dem Vermieter freiwillig einen Schlüssel für Notfälle überlässt, ist dagegen nichts einzuwenden. Diese Absprache sollte schriftlich festgehalten werden, denn im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter zugestimmt hat.
Wichtig: Auch mit einem vereinbarten Notfallschlüssel darf der Vermieter die Wohnung nicht einfach betreten. Für Besichtigungen braucht er einen konkreten Anlass und muss den Termin rechtzeitig ankündigen. Welche Regeln hier gelten, erklärt unser Lexikonartikel zum Zutrittsrecht des Vermieters.
Darf der Vermieter im Notfall in die Wohnung?
Ja, aber nur in engen Grenzen. Nach dem OLG Celle darf der Vermieter die Räume ohne Einwilligung des Mieters nur betreten, wenn ein zwingender Grund vorliegt und der Mieter nicht zu erreichen ist. Typische Fälle sind ein Wasserrohrbruch, Gasgeruch oder ein Brand, also Situationen, in denen ohne sofortiges Handeln ein erheblicher Schaden droht.
Ein bloßer Verdacht auf einen möglichen Schaden genügt grundsätzlich nicht; erforderlich ist eine konkrete, dringende Situation. Und auch im echten Notfall darf der Vermieter nur das Nötige tun, um den Schaden abzuwenden. Er sollte den Mieter so schnell wie möglich informieren und das Vorgehen dokumentieren, am besten mit einem Zeugen.
Der Notfall ist allerdings kein Grund, vorsorglich einen Schlüssel zu behalten. Bei akuter Gefahr, etwa bei einem Brand oder Gasgeruch, verschafft sich die Feuerwehr Zutritt. Ist die Lage dringend, aber nicht akut, muss der Vermieter den Mieter erreichen und um Einlass bitten, sofern keine andere Lösung vereinbart ist. Welche Lösungen es gibt, zeigen wir weiter unten.
Generalschlüssel und Schließanlage: Was gilt?
In vielen Mehrfamilienhäusern gibt es eine Schließanlage. Der Mieterschlüssel öffnet dann die eigene Wohnung und die Gemeinschaftstüren wie Hauseingang oder Keller. Ein Haupt- oder Generalschlüssel öffnet mehrere Türen auf einmal.
Für Gemeinschaftsflächen und Technikräume ist es üblich und grundsätzlich unproblematisch, dass Vermieter oder Hausverwaltung Schlüssel behalten. Schließt der Generalschlüssel aber auch die Wohnungstüren, gilt dasselbe wie für einen Zweitschlüssel: Ohne Zustimmung des Mieters ist das nicht zulässig. Schon das Amtsgericht Heidelberg hat die bedenkenlose Nutzung eines Universalschlüssels durch den Vermieter als so massiven Eingriff gewertet, dass dem Mieter das weitere Wohnen nicht zuzumuten war (AG Heidelberg, Urteil vom 6. November 1975, Az. 23 C 144/75).
Für Hausverwaltungen bedeutet das: Es sollte eindeutig dokumentiert sein, welche Schlüssel welche Türen öffnen und wer Zugriff auf Wohnungsschlüssel hat.
Was passiert, wenn der Vermieter die Wohnung unbefugt betritt?
Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Ankündigung und ohne sich zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, mit einem eigenen Schlüssel, ist das nach dem Landgericht Berlin grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung (LG Berlin, Urteil vom 9. Februar 1999, Az. 64 S 305/98). Der Mieter durfte in diesem Fall fristlos kündigen. Das Gericht hielt die Kündigung auch sechs Wochen nach dem Vorfall noch für rechtzeitig, weil der Mieter Zeit braucht, um eine neue Wohnung zu suchen.
Das Urteil erging noch zum alten Mietrecht, nach dem der Mieter nicht abmahnen musste. Heute gilt § 543 BGB: Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus, der dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Da es um eine Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag geht, muss der Mieter den Vermieter grundsätzlich zuerst abmahnen oder ihm eine Frist setzen. Ohne Abmahnung ist die Kündigung nur ausnahmsweise zulässig, etwa wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.
So lief es auch im Fall vor dem OLG Celle: Der Mieter forderte den Vermieter zunächst unter Fristsetzung zur Herausgabe des zurückbehaltenen Schlüssels auf. Der Vermieter weigerte sich und bot stattdessen an, den Schlüssel in einem verschlossenen Umschlag zu verwahren. Erst danach kündigte der Mieter fristlos.
Das unbefugte Betreten kann zudem als Hausfriedensbruch strafbar sein (§ 123 StGB). Dass die Wohnung dem Vermieter gehört, ändert daran nichts, denn mit der Vermietung ist sie die Wohnung des Mieters. Hausfriedensbruch wird nur verfolgt, wenn der Mieter Strafantrag stellt, und kann mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe bestraft werden.
Hat der Vermieter ohne Zustimmung einen Wohnungsschlüssel zurückbehalten, kann der Mieter grundsätzlich das Schloss der Wohnungstür austauschen lassen. Das alte Schloss sollte er für den Auszug aufbewahren.
Notfallzugang sicher regeln: drei Wege
Schlüssel bei einer Vertrauensperson. Der Mieter hinterlegt einen Schlüssel bei Nachbarn, Freunden oder Familie und teilt dem Vermieter mit, wen er im Notfall anrufen kann. Der Nachteil: Jeder zusätzliche Schlüssel kann verloren gehen oder gestohlen werden.
Der versiegelte Umschlag. Mieter und Vermieter legen den Notfallschlüssel in einen verschlossenen Umschlag und unterschreiben beide über die Lasche. So sieht der Mieter später sofort, ob der Umschlag geöffnet wurde. Diese Lösung empfiehlt auch der Eigentümerverband Haus & Grund, allerdings als einvernehmliche Lösung für Mieter, die dafür offen sind. Denn sie funktioniert nur, wenn der Mieter freiwillig zustimmt. Das OLG Celle hat entschieden, dass ein Mieter den Vorschlag des Vermieters, den Schlüssel in einem verschlossenen Umschlag zu verwahren, nicht annehmen muss. Nach Auffassung des Gerichts erfüllt nur die Aushändigung aller Schlüssel die vertragliche Pflicht des Vermieters. Diese Lösung zeigt, worum es eigentlich geht: nicht um den Schlüssel, sondern um den Nachweis, dass niemand unbefugt in der Wohnung war.
Die digitale Lösung. Mit einem digitalen Schließsystem braucht es weder zusätzliche Schlüssel noch einen Umschlag. Zutrittsrechte lassen sich gezielt und zeitlich begrenzt vergeben und danach vollständig wieder entziehen.
Digitale Wohnungsübergabe mit KIWI: Der Mieter hat die Zutrittshoheit
Mit KIWI werden Türen per App oder Transponder geöffnet, und die Verwaltung steuert die Zutrittsrechte zentral im KIWI Portal. Für die Wohnungstür gibt es dabei eine eigene Funktion: die digitale Wohnungsübergabe.
Beim Einzug startet die Verwaltung die Übergabe im KIWI Portal. Der Mieter erhält eine Benachrichtigung per E-Mail und bestätigt die Übergabe über einen Link. Mit dieser Bestätigung werden die bestehenden Verwalterrechte an der Wohnungstür gelöscht. Die Verwaltung hat danach keinen eigenen Zutritt mehr zur Wohnung. Rechtlich entspricht das dem Grundgedanken, dass der Mieter die alleinige Verfügungsgewalt über die Wohnung erhält.
Ab diesem Moment liegt die volle Zutrittshoheit beim Mieter. Die Verwaltung kann die Wohnungstür nicht mehr selbst verwalten, und es gibt keine Berechtigung, mit der sie die Wohnungstür öffnen könnte. Der Mieter nutzt die Tür sofort in der KIWI App und verwaltet dort selbst, wer außer ihm Zutritt bekommt.
Bei akuter Gefahr wie einem Brand öffnet weiterhin die Feuerwehr die Tür, daran ändert auch ein digitales Schloss nichts. Beim Auszug fordert die Verwaltung die Rückübergabe an, der Mieter bestätigt sie digital. Damit erlöschen sofort alle Zutrittsrechte des Mieters und der von ihm eingeladenen Gäste, auch verknüpfte Transponder werden automatisch aktualisiert. Kein Schlüssel muss eingesammelt werden, und keine Kopie bleibt im Umlauf.
Gemeinschaftstüren wie der Hauseingang, der Keller oder Technikräume bleiben dabei in der Verwaltung der Hausverwaltung, weil dort keine alleinige Zutrittshoheit eines Mieters besteht.
Für einen privaten Vermieter mit einer oder zwei Wohnungen ist der versiegelte Umschlag eine praktikable Lösung. Eine Hausverwaltung mit mehreren tausend Wohnungen müsste dagegen ebenso viele Umschläge sicher verwahren, bei jedem Mieterwechsel erneuern und im Notfall den richtigen finden, oft nachts oder am Wochenende. Und der Umschlag funktioniert nur, wenn der Mieter sich darauf einlässt. Mit KIWI braucht es keinen Notfallschlüssel mehr: Die Verwaltung hat keinen Zutritt zur Wohnung.
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Häufige Fragen
Darf die Hausverwaltung einen Schlüssel behalten?
Nein. Für die Hausverwaltung gelten dieselben Regeln wie für den Vermieter. Ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters darf sie keinen Wohnungsschlüssel behalten. Für Gemeinschaftsflächen wie Keller oder Technikräume sind eigene Schlüssel der Verwaltung dagegen üblich.
Gilt das Verbot auch bei Gewerbemiete?
Ja. Das OLG Celle hat ausdrücklich entschieden, dass der Vermieter auch bei Geschäftsräumen keinen Schlüssel zurückbehalten darf.
Wie viele Schlüssel muss der Vermieter aushändigen?
Alle vorhandenen, also für Wohnung, Haustür, Keller, Briefkasten, Garage und mitvermietete Nebenräume. Eine feste gesetzliche Mindestzahl gibt es nicht. Als Orientierung wird in der Rechtsprechung unter anderem ein Schlüssel pro Bewohner herangezogen.
Wie kommt jemand im Notfall in die Wohnung, wenn der Mieter verreist ist?
Entweder über eine Vertrauensperson mit Zweitschlüssel, deren Kontakt der Vermieter kennt, oder über einen Notfallschlüssel in einem versiegelten Umschlag, sofern der Mieter dem zustimmt. Mit einem digitalen Schließsystem wie KIWI erteilt der Mieter per App einen zeitlich begrenzten Zutritt, zum Beispiel für den Handwerker, und entzieht ihn danach wieder.
Ist es Hausfriedensbruch, wenn der Vermieter einen Schlüssel hat?
Der Besitz allein nicht. Betritt der Vermieter die Wohnung aber ohne Zustimmung des Mieters und ohne Notfall, kann das Hausfriedensbruch sein, auch wenn ihm die Wohnung gehört. Die Tat wird nur auf Strafantrag des Mieters verfolgt. Zivilrechtlich kann das Betreten außerdem eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Gilt das auch in Österreich oder der Schweiz?
Dieser Ratgeber bezieht sich auf das deutsche Mietrecht. In Österreich und der Schweiz gelten eigene Regeln.
