Blockchain für die Immobilienwirtschaft: Chancen und Herausforderungen

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Was bedeutet die neue Technologie Blockchain für die Immobilienwirtschaft? Blockchainexperte und Rechtsanwalt Dr. Christoph Enaux von Greenberg Traurig Germany, LLP erklärt dies in seinem Gastbeitrag für KIWI.

Das Internet lebt vom Kopieren. Egal ob wir Fotos des letzten Urlaubs von der Speicherkarte auf den Rechner laden oder diese an Freunde verschicken – stets wird die gleiche Information kopiert und geteilt.

Anders ist es mit den kopierten Inhalten – insbesondere, wenn sie aus der „Offline-Welt“ stammen. Wenn wir über das Netz Geld überweisen oder Transaktionen vornehmen wollen, sind eindeutige Zuordnungen wichtig. Beispielsweise kann ein Haus nur einem Eigentümer gehören. Die Transaktion selbst darf daher nicht kopiert werden und muss sicher ablaufen. Die neue Blockchain-Technologie vereint diese beiden Prinzipien – Kopieren und eindeutige Zuordnung – um sichere Transaktionen und Zuordnungen zu gewährleisten und Fehlerquellen zu minimieren.

Derzeit laufen die meisten Vermittlungen von Transaktionen über Banken, Notare, oder Kreditunternehmen. Dabei ist die Verwaltung meistens zentralisiert, was zunehmend Probleme mit sich bringt: Unternehmen müssen einen großen Aufwand betreiben, um sich vor Hackerangriffen oder Einbrüchen zu schützen. Oftmals spielt Vertrauen eine entscheidende Rolle. Woher weiß ich, dass meine Bank mein Geld ordnungsgemäß verwaltet? Oder dass mein Immobilienerwerb rechtmäßig ist?

Zusätzlich kann auch die Dauer einer Transaktion viel Zeit beanspruchen. Eine Überweisung oder auch eine notarielle Beglaubigung können Tage dauern. Diese Probleme könnten mit Blockchain der Vergangenheit angehören. Doch wie funktioniert die Blockchain-Technologie? In diesem Artikel beantworten wir diese Frage und geben einen Ausblick für die Immobilienwirtschaft.

Mit dem Begriff „Blockchain“ wird ein technisches Datenbankkonzept beschrieben, in dem Daten gespeichert, aber nach Verifizierung nicht mehr verändert oder gelöscht werden können. Datensätze bzw. Informationen werden in einem Block zusammengefasst, bis dieser ein vorgegebenes Speicherlimit erreicht hat. Ist dies geschehen, wird mit Hilfe eines Algorithmus eine Art Prüfsumme, ein sogenannter Hashwert, ermittelt. Das ist eine kurze Serie aus Zahlen und Buchstaben, die durch einen kryptografischen Algorithmus entsteht. Neue Informationen werden in einem neuen Block gespeichert und mit dem vorherigen Block verkettet. Der Hashwert des vorherigen Blocks wird in der Ermittlung des neuen Hashwertes berücksichtigt, sodass eine sequenzielle Kette von verknüpften Datenblöcken entsteht. Erst durch die Verkettung aller Blöcke mit einem Hashwert wird die Blockchain (Datenbank) manipulationssicher. Der Hashwert dient somit als Integritätsnachweis der Blockchain.

Transaktionen – der Kern einer Blockchain

Dass die Blockchain auch tatsächlich fortgeschrieben und die darin gespeicherten Informationen auf diese Weise validiert werden, liegt an den sog. Minern, die auch als Buchhalter der Blockchain verstanden werden können. Weltweit prüfen die Miner im Wettkampf gegeneinander die neuen Informationen und validieren sie durch Lösung einer komplexen Rechenaufgabe. Ist dieser sog. „Proof of work“ erfolgt, erhält der Miner, der die Proof of work zuerst erbracht hat, eine Belohnung, z.B. eine Bezahlung. Die Miner sorgen so dafür, dass die Blockchain kurzfristig wie ein digitaler Herzschlag fortgeschrieben wird.

Diese zugegeben noch etwas technische Definition von Blockchain wird in den folgenden Abschnitten veranschaulicht.

Überweisungen in Echtzeit und Peer-to-Peer

Stellen Sie sich vor, man könnte einen Immobilienhandel zwischen Anna und Lisa, wie er in der Grafik gezeigt wird, einfacher und effizienter gestalten.

Mit Hilfe der Blockchain-Technologie könnte diese Transaktion in kurzer Zeit und ohne eingeschaltete Mittelsleute abgewickelt werden. Anna kann den Kaufpreis per Bitcoins – einer auf der Blockchain basierenden „Internetwährung“ – in nahezu Echtzeit direkt (peer-to-peer) an Lisa überweisen, ohne dass dabei eine einzige Bank oder ein sonstiger Zahlungsdienstleister beteiligt ist. Und wenn auch das Grundbuch auf Basis der Blockchain geführt werden sollte, könnte auch die Eigentumsumschreibung in der Blockchain vorgenommen werden.

Blockchain – die Grundlage für die Technologie von übermorgen

Bereits dieses Beispiel zeigt, dass sich mit der Blockchain nicht nur Zahlungen vornehmen lassen, sondern auch Werte wie Eigentumsrechte, persönliche Informationen oder beliebige andere Daten validiert werden können. Die Ausschaltung von Vermittlungsinstanzen stellt ein Kernmerkmal der Blockchain dar und macht gleichzeitig eine Transformation des Internets der Daten zu einem Internet der Werte möglich. Sämtliche Informationen und Werte gleich welcher Art – geistiges Eigentum, Verträge, Eigentumszuordnungen und vieles mehr – können mit Hilfe der Blockchain digital verteilt auf unzähligen Computern weltweit mit der höchsten Verschlüsselungsstufe gespeichert und überprüft werden.

Mehr als nur Geld: wie Smart Contracts die Immobilienwirtschaft verändern könnten

Und auch Verträge selbst können als sog. „Smart Contracts“ über die Blockchain geschlossen und auch abgewickelt werden. Smart Contracts sind intelligente Verträge, welche standardisiert und autonom ihre Einhaltung überprüfen können. Das bedeutet, dass ein Vertrag automatisiert handeln und seine Bedingungen selbstständig prüfen kann. Ein Kaufvertragsabschluss über eine Blockchain ermöglicht insofern auch, dass die Wohnungstür nur aufgeht, wenn der Kaufpreis auch überwiesen wurde. All das wird – wie auch bei den sonstigen Blockchain-Anwendungen dezentral gespeichert und verwaltet.

Verknüpfung und Verkettung – der „Proof-Of-Work“-Prozess macht’s möglich

Diese dezentrale Verwaltung hat gegenüber zentralen Speicheransätzen den großen Vorteil, dass Manipulation und Korruption entgegengewirkt werden kann. Egal wann und wo ich den Algorithmus für den Hashwert auf den Kaufvertrag zwischen Lisa und Anna anwende, verändere ich meinen Kaufvertrag nicht, verändert sich auch nicht der Hashwert. Der Hashwert einer Blockchain funktioniert daher wie eine Art Prüfsumme. Im Fall des Häuserverkaufs von Lisa an Anna lautet der Hash bspw. 1234ABCD

Wenn ich nun vor dem Kaufvertrag den rechtmäßigen Immobilieneigentümer überprüfen möchte, muss ich nur den Hashwert der Blockchain der Grundbucheinträge überprüfen. Wenn dieser fehlerfrei ist, ist das Eigentum rechtens.

Wenn alles öffentlich ist, gibt es dann noch vertrauliche Informationen?

Selbstverständlich! Um auf einem Blockchain basierendem System teilzunehmen, benötige ich eine Zugangssoftware. Diese nennt sich Wallet (=“Geldbörse“) bestehend aus einem privaten und öffentlichen Key, eine Art Schlüssel für meine Transaktionen. Der private Key entspricht in etwa meiner geheimen Unterschrift, die nur ich kenne. Der öffentliche Key kann im Gegensatz dazu von allen gesehen werden. Möchte Anna nun Lisa Geld überweisen, verschlüsselt Sie diese Überweisung mit dem public Key von Lisa. Der public Key von Lisa ist vergleichbar mit einer Kontonummer, auf die Geld überwiesen wird. Lisa kann wiederum nur durch ihren privaten Key, den Pin, diese Überweisung öffnen. Damit sind meine vertraulichen Informationen geschützt.

Anwendungsbereiche von Blockchain in der Immobilienwirtschaft

Die Beispiele zeigen es schnell: Die Blockchain bringt Veränderungen für die Immobilienwirtschaft! Probleme wie hohe Transaktionskosten und –risiken könnten gelöst werden. Aber wo und wie kann Blockchain in der Immobilienwirtschaft noch angewandt werden?

Tatsächlich werden bereits heute weltweit Immobilien mittels Bitcoin verkauft. Laut Maklerberichten sei der Verkauf über Kryptowährungen dabei sogar unkomplizierter, als über die klassischen Fiat-Währungen.

Blockchainexperte Dr. Christoph Enaux, Rechtsanwalt und Partner bei Greenberg Traurig Germany meint dazu: „Blockchain sowie Smart Contracts können die Immobilienwirtschaft revolutionieren. Nicht nur Transaktionen, sondern auch das Immobilienmanagement und Zusatzgeschäfte rund um die Immobilie können dadurch effizienter und einfacher werden.“ Konsequent weitergedacht lässt sich mit Hilfe der Blockchain der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie digital von ihrer Planung über den Bau und die Bewirtschaftung bis zu ihrem Abriss abbilden und verwalten. Mietverträge könnten automatisch abgeschlossen und überprüft und Betriebskostenabrechnungen automatisiert werden. Zusätzlich ist es auch möglich, Smart City Dienstleistung wie beispielsweise Parkplätze mit Ladestromstationen mit Hilfe von Blockchain abzuwickeln.

IoT- endlich nutzen, was schon lange genutzt werden soll

Auch das Internet of Things kann von der revolutionierenden Technologie profitieren. Immer mehr Haushalte setzten auf Smart Home, jedoch sind die verschiedenen Zentralcomputer (Server) der Anbieter immer wieder eine Herausforderung. Da jedes Unternehmen eine eigene Anwendungsplattform hat, ist die Verbindung untereinander kompliziert oder gar nicht möglich, und jeder Anbieter hat seine eigene proprietäre Datensammlung. Die Blockchain-Technologie kann es ermöglichen, die Datenhoheit aller Systeme wieder auf den Nutzer selbst zu übertragen und zudem einen höheren Schutz vor Datenklau und Manipulationen als zentralisierte Systeme bieten. So können beispielsweise Veränderungen von Sensoren schnell erkannt werden und das Fenster oder das Gartentor werden nicht geöffnet.

Große Chancen, aber auch rechtlich Risiken

So groß die Chancen der Blockchain-Technologie auch sind – es gibt auch einige insbesondere rechtliche Risiken und Unsicherheiten. „Wie so oft im Digitalbereich hinkt auch bei der Blockchain das Recht der Technik hinterher“, führt Dr. Christoph Enaux von Greenberg Traurig Germany aus. „Die Blockchain ist mit einigen Grundprinzipien des Rechts (noch) nicht vereinbar. Nach deutschem Recht gibt es zum Beispiel Rechtsgeschäfte, die von Anfang an oder auch nur für einen bestimmten Zeitraum unwirksam sind. Solche Fiktionen sind mit der Funktionsweise der Blockchain unvereinbar.“ Als weiteres Beispiel nennt Enaux den Datenschutz: „Ein Recht auf Vergessenwerden kennt die Blockchain nicht – hier bleibt erst einmal jede Informationen für immer gespeichert.“ Länger als die Beseitigung etwaiger technischer Hindernisse wird es aus seiner Sicht dauern, bis sich Technik und Recht hier annähern. „Ohne ein beiderseitiges Verstehen der jeweils anderen Seite wird das nicht möglich sein“, ist Enaux überzeugt. „Das ist keine Einbahnstraße. Die Techniker müssen verstehen, worum es den Juristen geht, und die Juristen müssen verstehen, deutlich mehr als bislang in Algorithmen und für den Computer verständlichen Abläufen zu denken.“

Was uns erwartet:

Wie jede neue Technologie bringt auch die Blockchain Herausforderungen und Chancen mit sich. Die Immobilienwirtschaft kann insbesondere durch die Errungenschaften im Transaktionsbereich profitieren. Besonders das Immobilienmanagement wird dabei kostengünstiger und risikoärmer. Noch zu bewältigende Meilensteine sind vor allem die rechtlichen Standards sowie die Umstellungen auf digitale Verträge, also vom Text zum Code. Die Bewältigung der offenen juristischen Themen könnte sich hier als größte Herausforderung entpuppen. Auch der Datenschutz wird zunehmend in den Fokus treten.

Die Blockchain hat damit das Potenzial, die Immobilienwirtschaft zu revolutionieren – sie steckt im Vergleich zu vielen anderen bereits funktionierenden PropTech-Lösungen allerdings derzeit noch in den Kinderschuhen.

Alles auf einen Blick: Die übersichtliche Grafik zur Blockchain-Technologie finden Sie zum Speichern hier.