Digitale Lösungen im Kontext von nachhaltigem Arbeiten liegen branchenübergreifend im Trend – natürlich auch in der Immobilienbranche. Immobilien gehören zu den CO2-Treibern schlechthin, rund ein Drittel des gesamten Ausstoßes geht auf die Branche zurück, nicht nur in Deutschland, sondern weltweit. Nachhaltigkeit im Sinne von ESG (Environmental, Social and Governance – etwa: Umwelt, Soziales und Führung) wird heiß diskutiert und wird wohl auch in den kommenden Jahren die Branche intensiv beschäftigen.
Neben neuen, verbrauchsarmen Heizungsanlagen und immer effizienteren Gebäudedämmungen rücken PropTech-Angebote in den Fokus. Dabei geht es nicht nur um digitale Systeme zur Verbrauchsoptimierung von Energie, sondern auch um Lösungen, die den CO2-Ausstoß rund um die Bewirtschaftung von Immobilien senken, die also keinen direkten Einfluss auf die Verbrauchswerte haben. Dazu gehören unter anderem digitale Schließsysteme.
Das Wichtigste in Kürze
- Digitale Schließanlagen tragen indirekt einen beachtlichen Teil dazu bei, die CO2-Werte ganzer Städte zu senken: 70 Kilogramm CO2 lassen sich pro Jahr für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten einsparen.
- Die Flexibilität der Systeme erspart Verwaltern und Dienstleistern zahlreiche Fahrten.
- Noch wichtiger: Service-Unternehmen wie Entsorger und vor allem Lieferdienste können sich viele Wege sparen.
Nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften von Gebäuden prägen den Diskurs der Immobilienbranche wie kaum ein zweites Thema. Gebäude sind schließlich wesentliche Energie-Konsumenten und damit CO2-Emittenten. Am weltweiten Energieverbrauch haben Immobilien (inkl. Baubranche) einen Anteil von rund 36 Prozent – beim CO2-Ausstoß sind es mit fast 40 Prozent sogar noch mehr. Mit dem EU-Klimaabkommen versuchen die europäischen Regierungen diesen Anteil zu senken, was letztlich nur mit deutlichen Veränderungen in Neubau und Bestand gelingen kann. Wie künftig gebaut und saniert wird, hat also massiven Einfluss auf den Emissionsausstoß.
Nicht in diese Rechnung gehört die Bewirtschaftung der Immobilien an sich – obwohl es hier ebenfalls enormes Einsparpotential gibt.
Die Fahrten für die Bewirtschaftung einer Immobilie sind ein wesentlicher Faktor im Zusammenhang mit dem CO2-Ausstoß. Häufig unterwegs sind nicht nur Verwalter und Verwaltungsmitarbeiter wie z. B. Hausmeister, sondern auch Dienstleister wie z. B. Handwerker und Entsorger. In Zeiten von rasant zunehmenden Paketlieferungen geraten insbesondere auch die Lieferdienste in den Fokus.
Zahlreiche “Schlüsselfahrten” vermeidbar
Verwaltungsmitarbeiter sind häufig unterwegs, um nicht nur sich selbst, sondern auch Dienstleistern Türen zu öffnen, mitunter auch kurzfristig, so dass eine Schlüsselübergabe im Büro der Hausverwaltung wenig praktikabel ist. Bei einem Heizungsausfall benötigen z. B. externe Dienstleister Zutritt zur Immobilie selbst und zum Heizungsraum, der häufig im Bereich der Kellerabteile liegt. Für den Zutritt der Heizungsanlage werden in der Regel also wenigstens drei Schlüssel benötigt, die dem Heizungsmonteur entweder persönlich übergeben werden müssen (inkl. Dokumentation der Schlüsselübergabe) oder die der Verwaltungsmitarbeiter zur Immobilie bringt. Bei Wohnungsunternehmen mit Streubestand kann diese Strecke – Hin- und Rückweg – schon mal viele Kilometer betragen. Auf den Monat oder das Quartal gerechnet, ist der Kraftstoffverbrauch ebenso signifikant wie der Zeitaufwand.
Diese Aufwände fallen mit einer digitalen Schließanlage weg, der Verwalter kann Zutrittsrechte aus der Ferne vergeben, direkt vom Computer aus, bei Bedarf auch kurzfristig. Handwerker entriegeln die Türen, für die sie freigeschaltet wurden, per Klick über ihr Smartphone. Die Zutrittsrechte können bei Bedarf zudem automatisch erlöschen, der Handwerker kann nach Ablauf der vorab eingestellten Zeitspanne die Türen also nicht mehr entriegeln.
Die An- und Abfahrten für die Schlüsselübergabe entfallen ersatzlos – der CO2-Ausstoß für diese Fahrten entfällt entsprechend ebenfalls.
Entlastung auch für Entsorger und Zusteller
Müllentsorger gehören ebenfalls zu den relevanten Dienstleistern, die an und in Mehrfamilienhäusern Leistungen erbringen. Die Müllabfuhr benötigt mehrmals pro Woche Zutritt zu den Liegenschaften. Wird hier der Zutritt noch über den klassischen Metallschlüssel ermöglicht, sind flexible Routen nur bedingt bis überhaupt nicht möglich, da Schlüsselübergaben außerhalb der täglichen Routine schwierig sind. Gibt es z. B. in Wohnquartieren aufgrund der großen Nachfrage beim Online-Shopping einen kurzfristig gestiegenen Bedarf bei der Entsorgung von Pappe während Gewerbegebiete aufgrund von z. B. Home Office einen deutlich geringeren Bedarf haben, sind Anpassungen der Routen kurzfristig schwierig. Die Folge sind nicht nur unnötige und mitunter auch doppelte Wege, sondern auch verstopfte Wege und Straßen, was wiederum zu zähfließendem Verkehr in Wohngegenden und zu Extra-Wegen von anderen Verkehrsteilnehmern führt.
Digitale Schließanlagen ermöglichen nicht nur die kurzfristige Rechtevergabe ohne großen Mehraufwand, die System sind auch mit Routenplanungstools koppelbar, wenn eine offene technische Schnittstelle (API) vorhaben ist (s. z. B. die offene Schnittstelle von KIWI). Bei der Umgestaltung der Route von einzelnen Fahrzeugen durch die Entsorger-Zentrale können die benötigten Zutrittsrechte also gleich mit vergeben werden. Die Entsorgungsfahrzeuge können sich zudem das Mitführen der riesigen Schlüsselbunde sparen: Sämtliche Türen und Tore werden im Optimalfall mit lediglich einem einzigen Transponder entriegelt.
Überflüssige Fahrten nehmen durch den massiven Zuwachs des Online-Handels auch bei Paketdiensten zu. Mit dem stetig steigenden Paketaufkommen gibt es immer häufiger unzustellbare Lieferungen, wenn Empfänger z. B. tagsüber nicht zu Hause sind. Auch hier können Fahrten verkürzt oder gestrichen werden, wenn Zusteller umstandslos Zugang in die Eingangsbereiche der Immobilien erhalten, um dort Lieferungen an geeigneter Stelle zu hinterlegen. In Kombination mit hauseigenen Paketboxen, die die Bewohner im Idealfall mit der Smartphone-App entriegeln, mit der sie auch Hauseingangs- und Wohnungstür öffnen, geht der Einsatz von digitalen Schließsystemen sogar mit einer abermaligen Komfortsteigerung einher. Und damit mit eine erhebliche Attraktivitäts- und Wertsteigerung der Immobilie. Die Anbindung digitaler Schließanlagen an Routenplanungstools ist natürlich auch hier möglich und sinnvoll.
Überflüssige Fahrten in der Summe ein beachtlicher Faktor
Rechnet man diese Fahrten zusammen, kommt man für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus allein durch die eingesparten Fahrtkilometer über die verschiedenen Nutzergruppen auf eine CO2-Reduzierung von über 70 Kilogramm pro Jahr. Bei der Annahme von durchschnittlich 200 Gramm CO2 pro Kilometer im innerstädtischen Verkehr sind das also ca. 1 Kilometer pro Tag, der über die verschiedenen Nutzergruppen eingespart werden kann – ein Wert, der in der Praxis sicherlich häufig noch deutlich höher liegt.
All diese überflüssigen Fahrten fließen in die offiziellen Emissionsstatistiken nicht mit ein, Bemessungsgrundlage sind ausschließlich die Verbrauchswerte der Immobilien selbst. Vor dem Hintergrund der allgemeinen Zunahme der CO2-Werte, besonders in Ballungszentren und Großstädten, sind diese Werte selbstverständlich dennoch relevant und zugleich ein starkes Argument in der Diskussion auf öffentlicher und auch politischer Ebene. Letztlich zählt nur das Gesamtergebnis – und das kann sich mit dem effektiven Einsatz von PropTech-Lösungen durchaus sehen lassen.
Alexander Pannhorst ist COO und Geschäftsführer bei KIWI. Er leitet die Teams Operations, Finance und Legal. Daneben treibt er übergeordnete, strategische Themen und die Skalierbarkeit interner Prozesse voran.
