Möbliertes Wohnen auch für Wohnungsunternehmen immer relevanter

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Nicht nur Corona zeigt: Die Arbeitswelt wandelt sich. Starre Bürostrukturen werden durch flexibles Arbeiten abgelöst, viele Arbeitnehmer und Selbstständige sind daher auf der Suche nach möblierten Wohnungen – ein guter Ausgangspunkt für Investoren und Vermieter. 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Möbliertes Wohnen wird als Geschäftsmodell auch für Wohnungsunternehmen immer attraktiver: Aufgrund immer flexiblerer Arbeitsmodelle steigt die Nachfrage stetig.
  • Mehrere Anbieter haben sich auf die Umsetzung von möblierten Wohnkonzepten spezialisiert.
  • Für die Berechnung des Möblierungszuschlags gibt es zwei gängige Modelle. 

Insbesondere in Deutschlands Metropol-Regionen gibt es weiterhin einen enormen Bedarf an passendem Wohnraum. Durch immer umfangreichere Home-Office-Möglichkeiten und flexiblere Arbeitszeitmodelle werden Arbeitnehmer hierzulande zusehends agiler. Die Nachfrage an Wohnraum verändert sich in Folge komplexer Ansprüche. Gleichzeitig steigt aber auch der Komfortanspruch seitens potenzieller Mieter. Die Wohnung soll oftmals nicht mehr nur den wohnlichen Ansprüchen genügen, sondern bei Bedarf auch als Arbeitsumgebung fungieren, die deren Bewohner bei der nächsten Video-Konferenz im besten Licht erscheinen lässt.

Definition der Zielgruppe

Ob Praktikant, Pendler oder Handwerker – sie alle suchen ein Zuhause auf Zeit, in dem sie sich wohlfühlen und das bestenfalls zudem mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar ist. 

Der digitale Nomade dagegen arbeitet vollständig über das Internet, kann also praktisch von überall aus seinen Aufgaben nachgehen. Dabei legt er vor allem Wert auf einen gut ausgestatteten Workspace und schnelles Internet. 

Gesetzlicher Rahmen zur Möblierung

Der Gesetzgeber hat keine genaue Definition darüber festgelegt, wann eine Wohnung als möbliert gilt. Gemäß § 549 Absatz 2 BGB sollte eine Möblierung insoweit vorhanden sein, dass mindestens die Hälfte der notwendigen Einrichtungsgegenstände zur Verfügung steht.

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Bezugsfertig statt nur möbliert

Möbliertes Wohnen kann aber noch deutlich weiter gehen. Dabei erfolgt eine komplette Einrichtung der Wohnung inklusive Deko, Bettwäsche, (Koch-)Geschirr und Ähnlichem. Das Appartement ist in solchen Fällen bezugsfertig. WLAN gehört dann meist ebenfalls zu den wesentlichen Ausstattungspunkten. 

Möbelauswahl

Statt altbackenen Sofas und dunklen Küchen sollten Investoren bei der Einrichtung auf ein zeitloses Design setzen. Helligkeit ist dabei genauso wichtig wie Funktionalität, auch in Bezug auf eine vorhandene Ausstattung für das Home-Office: 

Da die Möbel viele Jahre überdauern sollen, ist es sinnvoll, auf Hochwertigkeit zu setzen. Anbieter wie z. B. Roomhero haben den Trend erkannt und bieten gewerblichen Vermietern komplette Einrichtungslösungen für jeden einzelnen Raum an, vom Wohn- über das Schlafzimmer bis hin zum Bad. Anlieferung und Aufbau bzw. Installation können hinzugebucht werden, auf Wunsch wird sogar die Dekoration der Wohneinheiten übernommen. Die Wohnungen sind damit quasi schlüsselfertig.

Mietdauer

In der Regel geht es beim möblierten Wohnen um eine Vermietung auf Zeit. Der Mieter verlegt seinen Lebensmittelpunkt für einen gewissen Zeitraum an einen anderen Ort, ohne dass er sich um die Einrichtung kümmern muss. Anbieter müssen allerdings eventuelle Vorgaben der Kommunen beachten, die mitunter eine Mindestmietdauer bei privater Vermietung vorgeben. Meist liegt diese zwischen ein und sechs Monaten.

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Der Möblierungszuschlag

Ist die Wohnung mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet, darf eine höhere Gesamtmiete verlangt werden, selbst, wenn am Standort der Immobilie die Mietpreisbremse greift. Während sich die Grundmiete an der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren muss, darf die Gesamtmiete mit dem entsprechenden Möblierungszuschlag auch über der Grenze liegen. 

Vermieter müssen jedoch nicht offenlegen, wie sich die Zuschlagshöhe zusammensetzt. 

Möblierungszuschlag berechnen

Für die Berechnung gibt es zwei gängige Modelle, an denen sich orientiert werden kann. Wichtig ist jedoch, dass keine gesetzliche Verpflichtung gibt, nach einer dieser Methoden zu berechnen.

Berliner Modell

Beim Berliner Modell erfolgt die Abschreibung über einen Zeitraum von 10 Jahren bei einer Kapitalverzinsung von 14 %. Erhoben wird dann ein Zuschlag von 2 % entsprechend des Zeitwerts der Möbel. 

Der monatliche Möblierungszuschlag wird folgendermaßen berechnet:

Neuwert der Möblierung ÷ 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 0,02

Hamburger Modell

Die Berechnung nach dem Hamburger Modell erfolgt anhand der Verzinsung der Anschaffungskosten sowie der Abschreibung der Möbelstücke unter Berücksichtigung des Wertverlustes. 

Berechnet wird dann wie folgt:

Möbelwert x (Verzinsung + Abschreibung) = Möblierungszuschlag pro Jahr

Der Maximalwert für die Abschreibung beträgt 15 % und der Abschreibungszeitraum liegt bei höchstens sieben Jahren. Ab dem zweiten Jahr muss dann zudem jährlich der Wertverlust in Höhe von 10 % einkalkuliert werden, sodass z. B. bei einem Möbelwert von 8000 € dieser im zweiten Zuschlagsjahr nur noch bei 7200 € liegt. 

Insgesamt sind Vermieter mit dem Hamburger Modell besser bedient, da der Möblierungszuschlag höher ausfällt. 

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Mietverträge über möblierten Wohnraum

Im Allgemeinen unterscheiden sich die möblierte und unmöblierte Vermietung nicht. Für beide können Standardmietverträge genutzt werden und die Kündigungsfristen sind ebenfalls gleich. 

Geltende Ausnahmen

Es gibt allerdings Ausnahmen von der Regel. Die Vermietung von Ferien- und Monteurswohnungen ist ebenso ausgenommen wie Wohnheime. Besonders interessant für Eigentümer ist eine vom Vermieter selbst bewohnte Einheit, innerhalb der möblierter Wohnraum vermietet wird. 

In diesen Fällen bedarf es keiner Gründe, sowohl für die befristete Vermietung als auch für die Kündigung. Man spricht dann von einer Vermietung für den vorübergehenden Gebrauch. 

Vermieter müssen sich zudem nicht an geltende Richtlinien bezüglich der Mieterhöhung und der Höhe der Miete halten, haben also freie Hand bei der Preisgestaltung. 

Steuerliche Vorteile

Bei einer Möblierung können entstandene Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Dabei kommt es für die Art der Absetzbarkeit auf die Höhe an. Bei einer Gesamtsumme unter 800 € dürfen die Möbelkosten noch im selben Jahr vollständig als Werbungskosten eingereicht werden. Liegt die Summe darüber, erfolgt die Abschreibung über mehrere Jahre. 

Fazit

Wer eine Wohnung möbliert vermieten bzw. in entsprechenden Wohnraum investieren möchte, wird insbesondere in Großstädten schnell einen Mieter finden (s. a. Die Vorteile von Micro-Apartments für die Wohnungswirtschaft). Die Nachfrage steigt durch die fortschreitende Digitalisierung seit Jahren und Investoren profitieren vom möblierten Wohnen vor allem in finanzieller Hinsicht: Einrichtungskosten können nicht nur steuerlich geltend gemacht, sondern es darf ein Möblierungszuschlag verlangt werden. 

Mit dem digitalen Immobilienmanager objego können private Vermieter ihre möblierten Wohnungen online und von überall aus selbst verwalten. Dokumente hochladen und managen sowie den Überblick über Zahlungsein- und ausgänge in der Web-App behalten – mit objego kein Problem. Auch das Ausfüllen der Anlage V wird durch die Aufbereitung der relevanten Informationen in einer Excel-Tabelle zum Kinderspiel. 


Über objego

Das Essener Unternehmen objego, ein gemeinsames Tochterunternehmen der ista Deutschland GmbH und der Aareal Bank AG, arbeitet seit der Gründung 2020 daran, den Alltag privater Vermieter zu erleichtern. Mithilfe der cloud-basierten Software können Immobilien, Dokumente und Finanzen digital verwaltet, die Anlage V vorbereitet und professionelle Nebenkostenabrechnungen in wenigen Schritten erstellt werden. Durch das Feedback der Kunden wird objego laufend weiterentwickelt und um die Funktionen ergänzt, die sich Vermieter wirklich wünschen.

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