Gut, aber nicht zu teuer: Micro-Apartments lohnen sich auch während Corona

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Bereits vor der Corona-Pandemie wurde die Entwicklung von Micro-Apartments mit Spannung beobachtet. Nach vielen Monaten mit Lockdown und Unsicherheiten auf allen Seiten scheint nun klar: Das Segment trägt auch in Krisenzeiten – allerdings nur unter einer Voraussetzung.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Anzahl der Singlehaushalte steigt in Deutschland weiter, ein Ende scheint nicht in Sicht. Die Nachfrage nach Micro-Apartments ist entsprechend anhaltend groß.
  • Studierende als Kernzielgruppe verlieren an Bedeutung, Berufseinsteiger und Pendler werden für das Segment immer wichtiger.
  • Die Reduzierung der Wohnfläche scheint für Anbieter aktuell besonders attraktiv, ist aus Marktperspektive allerdings nur empfehlenswert, wenn damit auch eine entsprechende Minderung der Miete einhergeht.

Wenn die Wirtschaft schwankt und private Haushalte noch mehr auf Sicherheit achten als ohnehin schon, gibt es ein besonderes Augenmerk auf die Mietpreise – gerade in Segmenten mit durchschnittlich kürzeren Mietzeiträumen. Die Höhe der Miete ist für die Anbieter von Micro-Apartments ein besonders sensibles Thema, denn für die Kernzielgruppe, vorrangig Studierende, ist die Miethöhe oft der wichtigste Faktor bei der Wohnungssuche.

Grundsätzlich gilt: Micro-Apartments versprechen eine gute Balance zwischen großer Flexibilität für die Mietenden und der Möglichkeit für Anbieter, nachhaltig zu wirtschaften. Die s. g. All-In-Miete, die sämtliche Kosten, also auch für die Möblierung, beinhaltet, liegt laut Initiative Micro-Living aktuell bei einem Medianwert von etwa 538 Euro. Moderat, möchte man meinen. Im Vergleich zum Vorjahr gab es hier allerdings eine Steigerung von satten 10 Prozent. Ob sich diese Entwicklung während der Pandemie fortführen lässt, ist fraglich. Die Definierung eines klaren Vermietungskonzepts mit einer klar abzugrenzenden Zielgruppe ist entscheidend: Während für Studierende die Miethöhe oft das wichtigste Kriterium ist, achten andere Zielgruppen auch auf weitere Faktoren wie z. B. Lage und Ausstattung.

Das sind Micro-Apartments

Micro-Apartments (mitunter auch: Micro-Flats oder Mini-Flats) sind vollwertige Einzimmerwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche zwischen etwa 15 bis 32 Quadratmetern. Zur Wohnfläche gehören in der Regel ein Badezimmer, ein Schlafplatz, eine Sitzecke und eine Kochnische.

Mikro-Wohnungen lassen sich häufig, je nach Bautyp, in vergleichsweise kurzer Bauzeit standardisiert errichten. Zwischenwände sind bei vielen Bautypen nicht tragend, so dass Immobilien flexibel gestaltet werden können, auch bei bereits zur Bewohnung freigegebenen Gebäuden: Wohneinheiten können kurzfristig an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst werden, Zusammenlegungen von Wohneinheiten sind möglich, um aus beispielsweise Singlewohnungen Familienapartments oder Senioreneinrichtungen zu machen.

Neue Zielgruppe bei Micro-Apartments im Fokus

Was für den gesamten Wohnungsmarkt gilt, gilt selbstverständlich auch für das Segment der Micro-Apartments: Bei den gestiegenen Grundstückspreisen in den Großstädten steigt das Angebot im hochpreisigen Segment. Zugleich stagniert oder sinkt die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Wohneinheit. Die steigenden Preise für die Mieter müssen allerdings nicht das Ende des Mikrowohnen-Booms bedeuten, denn die wichtigste Zielgruppe für die Apartments werden womöglich nicht mehr lange die Studierenden sein, die nur mit vergleichsweise niedrigen Mietpreisen zu bedienen sind. Laut eines aktuellen Berichts der Initiative Micro-Living liegt deren Anteil zwar noch bei 43 Prozent, allerdings mit fallender Tendenz. In einigen Objekten gibt es sogar keinen einzigen Studierenden mehr als Mieter.

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Seit gut 10 Jahren gibt es den Trend der Micro-Apartments, entstanden aus der immer größer werdenden Zahl Studierenden, besonders in Städten der Kategorien A, B und C. Mittlerweile zeigen sich allerdings auch immer mehr Berufstätige interessiert: zum einen Pendler, die sich nur unter der Woche in den Stadtzentren aufhalten, zum anderen kinderlose Berufseinsteiger, die einen Ortswechsel binnen der nächsten Jahre nicht ausschließen und möglichst flexibel bleiben möchten. Aus diesen beiden z. T. recht unterschiedlichen Zielgruppen entstand eine Mietpreisspanne von 243 bis 2.588 Euro, aus der sich der genannte Medianwert von ca. 538 Euro speist. Möblierte Wohneinheiten zu einem erschwinglichen Preis sind entsprechend gefragt – in Zeiten von Corona allerdings nicht unbedingt mehr zu Preisen, die noch vor zwei, drei Jahren verlangt werden konnten. 

Die Mieten überschaubar zu halten, scheint auch in der Krise ein probates Mittel, besonders für das mittlere und das gehobene Preissegment. Die Qualität sollte darunter allerdings nicht leiden. “Wir raten davon ab, bedingungslos in die Rallye immer kleinerer Einheiten einzusteigen, wenn dadurch nicht die Endmiete sinkt”, erklärt Felix Embacher laut Immobilien Zeitung, Bereichsleiter Micro-Living beim Beratungshaus bulwiengesa. Ansonsten nutze auch die aktuell günstige Marktlage nur wenig, nach der die Nachfrage nach Mikrowohnungen das Angebot übersteigt.

Mikro-Apartments weiterhin begehrt

Wie sich der Markt entwickelt, bleibt vor dem Hintergrund der unklaren Corona-Situation spannend. “Es wird sich zeigen, ob Apartmenthäuser mit den gleichen Ansätzen und Faktoren bewertet werden wie vor der Krise”, so Embacher. “Im Idealfall gibt es eine leichte Anpassung zurück zur Situation von vor zwei, drei Jahren.” Entwickler werden weiterhin die Grundstückspreise fest im Blick behalten, bei denen es nach dem Ende der Krise durchaus eine Entspannung geben könnte.

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Die Nachfrage dürfte zudem groß bleiben, vor allem im mittleren und im gehobenen Preissegment, in dem sich nicht nur Berufseinsteiger umsehen, sondern wohl auch immer mehr Berufstätige, die nach einem Zweitwohnsitz für die Wochentage suchen, um am Wochenende und in den Ferien zum Erstwohnsitz außerhalb der Großstädte zurückzukehren. Die Coronakrise hat flexibles Arbeiten zudem noch einmal deutlich attraktiver gemacht, die dafür benötigte technische Infrastruktur wird von den Arbeitgebern stetig weiterentwickelt und optimiert. Zugleich wird immer später geheiratet, es gibt immer mehr Studierende, die Lebenserwartung steigt – die Anzahl der Einpersonenhaushalte nimmt weiter zu. Zwischen 1991 und 2019 gab es hier eine Steigerung von knapp 12 auf mittlerweile über 17,5 Millionen, hat die Bundeszentrale für politische Bildung errechnet. Zwar kommt ein Mikro-Apartment nicht für alle Alleinlebenden infrage, doch die Nachfrage wird weiter anziehen, vor allem in den Ballungszentren.

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