Micro Flat

Die Vorteile von Micro-Apartments für die Wohnungswirtschaft

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Wenn der Quadratmeterpreis klettert, die Gesamtmiete allerdings überschaubar bleiben soll (oder muss), gibt es die Möglichkeit, die Wohnfläche zu verkleinern. Wie weit kann man allerdings die Quadratmeterzahl einer Wohnung nach unten schrauben? Bis wohin macht eine Reduzierung der Wohnfläche Sinn?

 

Micro-Apartments bieten sich für bezahlbaren Wohnraum in städtischen Top-Lagen an und sind nach dem Prinzip “Weniger ist mehr” konzipiert. Die Reduzierung der Wohnfläche muss allerdings nicht zwangsläufig mit einer Reduzierung der Wohnqualität einhergehen.

 

Lesen Sie in diesem Beitrag: Das sind Micro-Apartments und deswegen sind “Mini-Wohnungen” für die Wohnungswirtschaft interessant.

 


Das Wichtigste in Kürze

  • Micro-Apartments richten sich an bestimmte Zielgruppen und versprechen bei überschaubarem Einsatz eine hohe Rendite.
  • Aufgrund der besonderen Eigenschaften von Micro-Apartments sind große Teile der potentiellen Bewohner bereit, eine vergleichsweise hohe Monatsmiete zu akzeptieren.
  • Auf die Zielgruppe ausgerichtete Wohnkonzepte sind notwendig, um als Wohnungsunternehmen langfristig mit Micro-Apartments Erfolg zu haben.

 


 

Das sind Micro-Apartments

Micro-Apartments (mitunter auch: Micro-Flats oder Mini-Flats) sind vollwertige Einzimmerwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche zwischen etwa 15 bis 32 Quadratmetern. Zur Wohnfläche gehören in der Regel ein Badezimmer, ein Schlafplatz, eine Sitzecke und eine Kochnische.

Für diese Personen kommen Micro-Apartments infrage

Bei einer deutlich verringerten Wohnfläche ist ein grundlegend neues Wohnkonzept notwendig. Die Einrichtung eines Zimmers für jede Situation des Tages – Schlafen, Essen, Aufenthalt – ist schließlich nicht möglich. Bei dem neuen Wohnkonzept geht also um die sinnvolle Zusammenlegung dieser Bereiche, um die Vereinigung von mehreren Nutzen an einer Stelle, was nicht zwangsläufig mit einer Einschränkung der Wohnqualität einhergehen muss. Es geht darum, intelligente Lösungen für kleine Grundrisse zu finden, um trotz einer unkonventionellen Größe einen attraktiven Wohnraum zu schaffen.

 

Mini FlatFlexibilität ist gefragt – und die nehmen bestimmte Personengruppen gerne auf sich, wenn zum Ausgleich eine attraktive Wohnlage zur Verfügung steht. Micro-Apartments sprechen damit zum Beispiel junge Großstädter an (oder junge Menschen, die dieses werden wollen), die in unmittelbarer Nähe zur Ausbildungs- oder Arbeitsstätte, zur Universität oder auch zum beliebten Szene-Viertel wohnen möchten. Diese Personengruppe betrachtet es keineswegs als Einschränkung, wenn statt eines geräumigen Wohnzimmers ein großer Gemeinschaftsbereich außerhalb der Wohnung zur Verfügung steht. Hinzu kommen Berufstätige, die fernab des Stadtzentrums leben möchten und eine Zweitwohnung im Zentrum benötigen, um den Arbeitsweg so kurz wie möglich zu halten. Für Familien, Ruheständler und Personen im mittleren oder oberen Einkommensbereich sind die Kleinst-Wohnungen hingegen weniger geeignet.

 

Micro-Apartments eignen sich zudem für Personengruppen, die befristete Mietverträge bevorzugen. Dieses trifft zum Beispiel auf hochqualifizierte Fachkräfte zu, die für einen gut bezahlten Job für einen bestimmten Zeitraum in eine andere Stadt ziehen. Personen, die nur wenige Jahre oder gar nur Monate an einem Ort bleiben, benötigen grundsätzlich weniger Stauraum für ihre persönlichen Gegenstände.

 

Zielgruppenbedingt sind von größerer Bedeutung verschiedene Immobilienelemente wie zum Beispiel Fahrradabstellflächen im Innenhof oder vor der Immobilie. Eine gemeinschaftlich genutzte Waschküche wird von potentiellen Bewohnern häufig ebenfalls als ein Pluspunkt bewertet, da eine Waschmaschine in den eigenen vier Wänden den Wohnraum verringert.

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Bauweise ermöglicht fortlaufende, flexible Umgestaltung

Mikro-Wohnungen lassen sich häufig, je nach Bautyp, in vergleichsweise kurzer Bauzeit standardisiert errichten. Zwischenwände sind bei vielen Bautypen nicht tragend, so dass Immobilien flexibel gestaltet werden können, auch bei bereits zur Bewohnung freigegebenen Gebäuden: Wohneinheiten können kurzfristig an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst werden, Zusammenlegungen von Wohneinheiten sind möglich, um aus beispielsweise Singlewohnungen etwa Familienapartments oder Senioreneinrichtungen zu machen.

Hohe Rendite möglich

Die Nachfrage nach möblierten Mikro-Apartments ist in mittelgroßen Städten und Großstädten gleichbleibend hoch, in Universitätsstädten sogar durchweg steigend. Ein entsprechendes Vermietungskonzept hat langfristig gute Erfolgsaussichten, in zentralen City-Lagen aufgrund der hohen Arbeitsplatzdichte mehr noch als in anderen Stadtgebieten.

 

Möblierten Wohneinheiten versprechen zudem eine besonders kurze durchschnittliche Mietdauer, was Neuvermietungen in kurzen Zeitabständen mit der Möglichkeit zur Mietanpassung verspricht. Die Möglichkeit der Zusammenlegung der einzelnen Wohneinheiten lässt zudem Spielraum für eine Anpassung der Raumaufteilung an die Bedürfnisse des Wohnungsmarktes.

Erwartungen der Zielgruppe: Darauf sollten Vermieter achten

Dem geringen Wohnraum muss etwas entgegengesetzt werden, um für die Zielgruppe dauerhaft attraktiv zu sein. Erwartet wird ein ein wertiges und lebenswertes direktes Wohnumfeld mit zahlreichen Bequemlichkeiten: ein gut sortierter Supermarkt um die Ecke sowie wie Restaurants und Bars oder auch ein Yoga-Studio mit zahlreichen Fitnesskursen. Beim Thema Wohnen haben die potentiellen Bewohner mitunter konkrete Vorstellungen, die zum Teil über die unmittelbare Lebensqualität hinausgeht.

Niedriger Energieverbrauch

In Zeiten von hohen Zulassungszahlen elektrisch betriebener Autos legen besonders Großstädter Wert auf die Schonung von Ressourcen, selbstverständlich auch im eigenen Mietshaus. Energiesparausweise werden immer häufiger eingesehen, der Einsatz von möglichst nachhaltig produzierten Baustoffen wird begrüßt. Eine optimale Wärmedämmung wird bei einem Neubau vorausgesetzt, häufig auch der Einsatz von Smart Meter, der digitalen Erfassung von Verbrauchswerten.

Optimaler Schallschutz

Wo viele Menschen auf kleinem Raum leben, ist der Lärmschutz besonders wichtig. Eine wirksame Schallschutzdämmung ist ein elementarer Bestandteil einer attraktiven Wohnimmobilie im innerstädtischen Bereich. Für potentielle Mirco-Apartment-Bewohner ist ein effektiver Schallschutz ein wichtiges Verkaufsargument.

Smart-Home-Lösungen

“Smart Home” ist längst kein schwammiger Begriff mehr, der in erster Linie Technik-Fans begeistert. Die Steuerung von Raumtemperatur und Zimmerbeleuchtung auf Knopfdruck ist immer verbreiteter und wird bei einem innerstädtischen Neubau mittlerweile erwartet.

 

Dazu gehört selbstverständlich auch ein Schließsystem, das sich digitale bedienen lässt, sowohl mit einem Smartphone als auch mit anderen digitalen Öffnungsmedien wie zum Beispiel einem Transponder. Digitale Schließsysteme rechnen sich zudem für die Hausverwaltung: Zutrittsrechte können digital vergeben und wieder entzogen werden, Dienstleister wie zum Beispiel Handwerker können bei Bedarf aus der Ferne per Knopfdruck am Computer in die Immobilie gelassen werden. Das gesamte Schlüsselmanagement fällt schlanker und effizienter aus – und damit natürlich auch kostengünstiger.
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Das Micro-Apartmenthaus als Smart Building

Wohngebäude, die aus zahlreichen Micro-Apartments bestehen, werden häufig als Smart Buildings konzipiert. Komplex vernetzt, lassen sich hier verschiedene digitale Anwendungen von der Hausverwaltung und ggf. auch den Bewohnern zentral bedienen. Dazu gehören zum Beispiel Brandmeldetechnik, Fahrstuhlsteuerung und -überwachung sowie das Schlüsselmanagement. Der Zusammenschluss der einzelnen Smart-Home-Lösungen zu einem vernetzten System dient letztlich nicht nur der Steigerung des Komforts, sondern auch der Senkung der laufenden Kosten.

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Karsten Nölling

Der Experte für Wohnungswirtschaft Karsten Nölling ist seit September 2016 Vorsitzender der Geschäftsführung der KIWI.KI GmbH. Bereits seit Ende 2014 war er als Vertriebsleiter bei KIWI tätig und Mitglied des Executive Committees. Vor KIWI entwickelte er als Firmengründer einen digitalen Concierge Service für Hotels und war als Head of Operations für das Startup 9flats verantwortlich. Davor war Karsten Nölling Unternehmensberater bei McKinsey & Company und Projektleiter für Lean Manufacturing bei Mercedes-Benz. Sie finden ihn auf Twitter und LinkedIn.

1 Comment
  • Tunka
    Antworten
    Posted at 07:10, 12. Februar 2020

    Danke für diesen tollen Blog. Das war sehr interessant zu lesen.

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