Micro-Apartments

Trend Micro-Apartments: Welche Vorteile bringen sie für die Wohnungswirtschaft?

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In deutschen Städten herrscht ein akuter Mangel an Wohnfläche, verbunden mit einem starken Zustrom an Bewohnern. Um dieser veränderten Nachfrage am Immobilienmarkt gerecht zu werden, müssen neue Konzepte und kreative Lösungsansätze gefunden werden. Micro-Apartments können für Mieter und Vermieter die Lösung darstellen. Zudem sind sie eine ideale Kapitalanlage für Wohnungsunternehmen.

 

Micro-Apartments, mitunter auch als Micro-Flats oder Mini-Flats bekannt, sind kleine Einzimmerwohnungen. In jeder dieser in sich abgeschlossenen Wohneinheiten befinden sich meist auf etwa 15 bis 32 m² Gesamtgröße ein Badezimmer, Schlafplatz, Sitzecke und eine Kochnische kompakt untergebracht.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Micro-Apartments: Kosteneinsparungen für Mieter und Renditesteigerung für Vermieter.
  • Digitale Unterstützung: Hohe Sicherheit wird durch eine zukunftsorientierte Schlüsselverwaltung mit elektronischem Schließsystem ermöglicht.
  • Ist das Wohnobjekt möbliert oder teilmöbliert, greifen weder Mietpreisspiegel noch Mietpreisbremse.

Micro-Apartments: So lebt es sich auf kleinstem Raum

Mieter können sich diesen Wunsch erfüllen: reduziert und sparsam wohnen. So wird der Traum vom Minimalismus zur Realität. Vor allem Städter setzen diese Idee in den Großstädten der Welt in die Tat um. Der Gedanke dahinter? Mit möglichst wenig Kapital das im Alltag verfügbar zu haben, was tatsächlich gebraucht wird. Auf größeren Luxus verzichten die Mieter von Micro-Apartments, auch Small- oder Tiny-Apartments genannt, bewusst. Viel mehr steht der praktische Nutzen im Vordergrund: Ausziehbetten, klappbare Tische und überaus kleine Geräte führen zu einer hohen Kostenersparnis.

Der Wohnungsmarkt wird neu definiert

Bezahlbarer Wohnraum ist in deutschen Städten ein rares Gut geworden. Dabei nimmt die Zahl der Ein-Personen-Haushalte stetig zu. Aktuell liegt sie bundesweit bei ca. 41 % aller Wohneinheiten, wie aus Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervorgeht.

Schon gewusst? Ca. 41% aller Wohneinheiten sind Ein-Personen-Haushalte, Trend steigend. #KIWI verrät, wie durch #MicroApartments dieser Nachfrage nachgekommen werden kann. Klick um zu Tweeten

Micro-Apartments besetzen hier eine Leerstelle. Sie erlauben es, kleine Mietflächen schnell und zu vergleichsweise erschwinglichen Preisen zu beziehen. Für die Wohnungswirtschaft verheißt dies enorme Möglichkeiten, den Markt mit innovativen Ideen zu prägen. Gerade in Frankfurt, München, Berlin oder Köln ist Bauland heiß begehrt und muss möglichst effektiv genutzt werden.

Eine Lösung für den Mangel an Wohnungen

Mikro-Wohnungen lassen sich in vergleichsweise kurzer Bauzeit standardisiert errichten, weil sie einheitlich gleich oder sehr ähnlich aufgebaut sind. Zwischenwände sind meist nicht tragend. Daher lassen sich nach Bedarf setzen und versetzen. So können die flexiblen Wohnungen auch kurzfristig an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst werden: mehrere Micro-Apartments können zu einer größeren Wohnung zusammengelegt werden etwa um Familienapartments oder Senioreneinrichtungen daraus zu formen. Micro-Apartments bieten Vermietern die Chance, kostengünstige und zugleich voll ausgestattete Wohnbereiche zur Verfügung zu stellen. Dies wirkt direkt und unmittelbar dem akuten Mangel an Wohnraum entgegen.

Höhere Rendite für Vermieter möglich

Micro-Apartments sind aus finanzieller Sicht für die Immobilienbranche von großem Interesse, denn hohe Mieterträge und Renditen sind für die modernen Apartments keine Seltenheit. Erst recht, wenn sich Micro-Apartments im Stadtkern befinden. Im Schnitt lassen sich für die teil- oder voll möblierten Wohnungen höhere Einnahmen erzielen als mit Mehr-Zimmer-Wohnungen.

Micro-Living: Flexible Vermietung ohne Mietpreisbremse

In den meisten der attraktiven Kleinstwohnungen besteht eine hohe Fluktuation an Mietern innerhalb weniger Jahre. Eine Tatsache, welche die Wohnungswirtschaft für sich zum eigenen Vorteil nutzen kann: Die Mieten lassen sich bei kurzen Mietphasen entsprechend des aktuellen Wohnungsmarktes regelmäßig anpassen.

 

Hinweis: Der Vermieter bzw. die Wohnungswirtschaft kann auf die inzwischen gesetzlich gedeckelte Kaltmiete einen Zuschlag für die Wohneinrichtung verlangen. Bauen Sie eine Kochnische oder Bett in das Apartment, ist die Mietpreisbremse ausgehebelt. Am örtlichen Mietpreisspiegel brauchen Sie sich damit ebenfalls nicht zu orientieren.

 

Warum sind Micro-Apartments so beliebt bei Mietern?

Die Preise für Wohnungen in deutschen Großstädten sprechen eine Sprache für sich: Für Berlin wurden im 4. Quartal 2018 durchschnittlich 12,29 € je m², für München gar 17,56 € je m², den Mietern monatlich in Rechnung gestellt. Das sind beachtliche Zahlen, die aus einer Studie der empirica ag hervorgehen. Wohnraum kann also teuer werden! Micro-Apartments sind daher bei Single-Haushalten sehr beliebt, weil eine Wohnung mit wenig Quadratmetern günstiger ist und der vorhandene Wohnraum dann so effizient wie möglich genutzt wird.

 

Micro-Apartments überzeugen durch sehr viel geringere Anschaffungskosten für Mobiliar. Sie gewähren außerdem einen erhöhten Luxus bei der Ausstattung. Sie bieten aber weitaus mehr als das: Im Gegensatz zu herkömmlichen Studiowohnungen sind sie zumeist mit einer Terrasse und Gemeinschaftsküche, zuweilen sogar mit Fitnessstudio usw., ausgestattet. Der soziale Aspekt rückt hier in den Mittelpunkt.

Darauf sollten Vermieter achten

Hinter der Idee von Micro-Apartments steht das Bestreben, auf kleinstem Wohnraum ein Maximum an Luxus und Bequemlichkeit zu bieten – inklusive eines Umfeldes, in dem vom Supermarkt über das Yoga-Studio bis hin zum Gymnastikkurs alle Aspekte des Lebensbereiches abgedeckt werden. Eine Serviceorientierte Anbindung ist in Micro-Apartments nicht wegzudenken.

 

Dabei lässt sich ein bestimmter Typ Mieter nicht bestimmen: Pendler, Senioren, Studenten oder Rentner? Unterschiedlichste Zielgruppen erfordern individuell angepasste Leistungen in und rund um die Small-Apartments, welche bei der Lagebestimmung ausschlaggebend sind. Außerdem sollte den nachfolgenden drei Punkten bei der Immobilien-Planung besonders Beachtung geschenkt werden.

Nachhaltigen Energieverbrauch sichern

Ganz gleich, welche Zielgruppe angesprochen wird, die Zahl der Menschen mit einem Bewusstsein für eine ressourcenschonende Lebensweise wächst immens. Erst ein hoch-funktionaler wie energiesparender Haushalt wird einer modernen Lebensweise gerecht. Aus diesem Grund bestehen Micro-Apartments oft aus nachhaltigen Baustoffen. Maßnahmen zur Sicherstellung einer optimalen Wärmedämmung oder der Einsatz von Smart Metern vervollständigen das Konzept. So lassen sich Energiekosten niedrig halten.

Bestmöglichen Schallschutz gewährleisten

Wo viele Menschen auf kleinem Raum sind, entsteht reichlich Lärm: Dem lässt sich durch eine erstklassige Schallschutzdämmung wirksam vorbeugen. Die Beliebtheit einer Mini-Flat wird auch an ihrem Erholungswert gemessen.

Komplett-Möblierung anbieten

Standard in den meisten Micro-Apartment-Konzepten: Neben einem hausinternen Fitnessstudio, einer gemeinsam genutzten TV-Lounge und dem Hausmeisterservice kommt jede der modernen Wohneinheiten mit Möbeln. Das erleichtert den Ein- und Auszug für Mieter und mindert Umzugskosten. Da Einrichtungsgegenstände mitgemietet werden, verbleiben diese oft auch länger an Ort und Stelle. Das kann für Vermieter tendenziell die Kosten durch Abnutzung verringern. Denn Möbelstücke werden seltener durch den Wohnkomplex getragen und verursachen somit weniger Schäden an Wand- und Bodenflächen.

Rechtliche Bestimmungen beachten

Beim Bau von Micro-Apartments gelten bestimmte Regelungen, die unbedingt beachtet werden sollten. Laut der bundesweit gültigen Musterbauordnung (MBO) gelten Micro-Apartments derzeit als Sonderbauten. Je nachdem welcher Sonderklasse ein Micro-Apartmenthaus zugeteilt wird, gelten unterschiedliche Zusatzanforderungen oder -erleichterungen. Entsprechen die Wohneinheiten einem Hotelstandard oder ähneln sie eher möblierten Mietwohnungen? Darüber entscheidet in jedem Einzelfall die zuständige Genehmigungsbehörde. Da jeder Fall einzigartig behandelt wird, kann eine allgemeine Empfehlung also nicht ausgesprochen werden.

Das Micro-Apartmenthaus als Smart Building

Wohngebäude, die aus zahlreichen Micro-Apartments bestehen, werden häufig als Smart Buildings konzipiert. Komplex vernetzt lassen sich hier verschiedene digitale Anwendungen zentral bedienen, um zum Beispiel die Brandmeldetechnik oder das elektronische Schließsystem zu regeln.

Digitaler Türzugang bringt dabei nicht nur Effizienzsteigerungen in der Schlüsselverwaltung, er steigert auch die Sicherheit des gesamten Gebäudes. Geht ein herkömmlicher Schlüssel verloren muss die gesamte mechanische Schließanlage ausgetauscht werden, um die Sicherheit des Wohnhauses wieder herzustellen. Bei einer elektronischen Schließanlage lassen sich Zugangsrechte ganz einfach online vergeben. Geht also einmal ein Transponder verloren, kann das darauf zugewiesene Zugangsrecht entzogen werden. So können enorme Kosten eingespart werden. Der Verwaltungsaufwand wird außerdem reduziert, weil Dienstleistern aus der Ferne die Tür zu Gebäuden geöffnet werden kann, ohne dass eine Schlüsselübergabe stattfinden muss.

 

Die elektronische Schließanlage von KIWI wird an der Hauseingangstür angebracht. Dazu wird der KIWI Türsensor unsichtbar hinter das Klingelpanel verbaut. Wohnungs- und Kellertüren, sowie Türen zu Gemeinschaftsräumen werden dann mit der KIWI Klinke oder dem KIWI Knauf ausgestattet. Auch in elektrifizierte Schranken und Tore kann das KIWI Zugangssystem installiert werden. Sie lassen sich daraufhin mithilfe der KIWI App oder dem KIWI Transponder öffnen. Durch das KIWI Portal lassen sich Zugangsrechte online und in Echtzeit vergeben oder entziehen.

Downsizing par excellence: Vorbilder des Micro-Apartments

Weltweit bilden kleinste Wohneinheiten von Tokio bis New York einen Trend, der auch in deutschen Städten seit einiger Zeit wahrnehmbar ist. Einige herausragende Exemplare zeigen, wie es geht.

„Q216” in Berlin

Heimchenweg Micro-Apartments

Micro-Apartments im Heimchenweg

Aus Vergangenheit wird Zukunft: Im Ostteil der Bundeshauptstadt haben die Privatinvestoren Lutz Lakomski und Arndt Ulrich 2009 ein ehemaliges DDR-Bürohaus erworben. Daraus entstand „Q216” – ein vorbildlich sanierter Komplex aus Wohnungen im Mini-Format für Alleinstehende. Das Gebäude verfügt über 438 Micro-Apartments und wird seit Ende 2012 vermietet.

Heimchenweg in Frankfurt am Main

Ein ehemaliges Frauenwohnheim der Hoechst AG verwandelte sich seit Baubeginn Anfang 2018 im Heimchenweg 78 in ein Micro-Apartmenthaus (siehe Foto). Der digitale Türzugang von KIWI ist hier integriert und sorgt für erhöhte Sicherheit, Wohnkomfort und Effizienzsteigerung.

Neue Form des Wohnens in Heidelberg

Unweit des Bahnhofs Kirchheim/Rohrbach, hat der Projektentwickler Bonava im März 2019 den Grundstein für künftig 162 Micro-Apartments gelegt. Nach nur einjähriger Bauzeit wird hier zusätzlicher Wohnraum speziell für Studenten geschaffen.

 

Aufgrund der anhaltenden Zuwanderung in deutsche Städte, ist für die kommenden Jahre fest davon auszugehen, dass die Nachfrage an erschwinglichem Wohnraum weiter anhält. Für Wohnungsunternehmen lohnt es sich also, über das Investieren in Micro-Apartments ernsthaft nachzudenken.

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Karsten Nölling

Der Experte für Wohnungswirtschaft Karsten Nölling ist seit September 2016 Vorsitzender der Geschäftsführung der KIWI.KI GmbH. Bereits seit Ende 2014 war er als Vertriebsleiter bei KIWI tätig und Mitglied des Executive Committees. Vor KIWI entwickelte er als Firmengründer einen digitalen Concierge Service für Hotels und war als Head of Operations für das Startup 9flats verantwortlich. Davor war Karsten Nölling Unternehmensberater bei McKinsey & Company und Projektleiter für Lean Manufacturing bei Mercedes-Benz. Sie finden ihn auf Twitter und LinkedIn.

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