Passivhaus - Niedrigenergiehaus

Investition Passivhaus: Nachhaltig Bauen mit Sparpotenzial

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Mehr und mehr Wohnungsunternehmen in Deutschland möchten die Umwelt schonen und sind für einen ökologisch bewussten Lebensstil sensibilisiert. Nachhaltigkeit in Gebäudekonzepten, zum Beispiel in einem Passivhaus, wird für Mieter, Vermieter und die Baubranche gleichermaßen immer wichtiger. Der Klimawandel, steigende Energiekosten und umweltgerechte Bauvorschriften verstärken die Brisanz des Themas und erfordern neue Handlungsweisen.

 

Nachhaltigkeit beim Wohnungsbau bezieht auch die Integration kostensparender Heizanlagen mit ein. Gemäß des Heizspiegels für Deutschland lag die Spanne der Heizkosten für eine Wohneinheit mit durchschnittlich 70m² im Abrechnungsjahr 2017 bundesweit zwischen 550 und 1180 Euro. Im Vergleich zu den Vorjahren stellt dies eine Kostensteigerung von im Schnitt 85 Euro dar.

 

Neue Sparkonzepte ohne aktive Heizsysteme, beispielsweise bei der Wärmegewinnung durch Sonneneinstrahlung, sind deshalb umso mehr gefragt. Ein Passivhaus erweist sich für Mieter als Chance, Energie bestmöglich zu nutzen und Nebenkosten zu senken. Auch für Wohnungsunternehmen und Investoren sind Passivhäuser dank großer Förderungen und geringer Betriebskosten überaus interessant.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Passivhaus: Maximale Energieeffizienz dank Einsparungen von 75% Heizenergie im Vergleich zu herkömmlichen Neubauten und bis zu 90% gegenüber Bestandsgebäuden.
  • Finanzielle Förderung für Wohnungsunternehmen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) leistet einen Tilgungszuschuss von 10% der Darlehenssumme für Passivhäuser.
  • Zu beachten: starke Wärmedämmung, energieeffiziente Lüftungstechnik, isolierte Fenster, luftdichte Fassade.

Das Passivhaus: Zukunft in vier Wänden

Energie sparen so gut es geht – das ist das Grundprinzip eines jeden Passivhauses. Aufgrund seiner umfassenden Dämmung sowie hochmodernen und sehr effizienten Wärmeversorgung weist das Passivhaus der Wohnungswirtschaft die Richtung. Denn es besitzt eine vorbildliche Ökobilanz. Das steigert die Zufriedenheit umweltbewusster Mieter stark. So lässt sich tendenziell eine Mieterfluktuation mindern, denn das Mietobjekt wird umso gefragter.

Was ist ein Passivhaus?

Das Passivhaus bezieht einen Großteil seines Energiebedarfs durch passive Wärmequellen. Dazu zählen die einstrahlende Sonne und die Abwärme der Hausbewohner, die das Haus natürlich aufheizen. Zusätzlich folgt es einem klar geregelten Funktionsprinzip: Ein eingebauter Wärmetauscher überträgt die Wärme von einer Heizung zur nächsten und verhindert so den typischen Verlust von Lüftungswärme. Das Passivhaus entspricht der Effizienzklasse KfW 40.

Was beschreibt der Passivhausstandard?

Jedes Passivhaus muss gewissen rechtlichen Anforderungen genügen, die im sogenannten Passivhausstandard geregelt sind. Dieser genau kontrollierte Baustandard wird inzwischen global bei vielen öffentlichen Gebäuden angewandt. Das Passivhaus Institut schreibt unter anderem einen zusätzlichen Heizwärmebedarf von maximal 15 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr vor.

Passivhaus, Niedrigenergiehaus, Nullenergiehaus und Plusenergiehaus – hier liegen die Unterschiede

Wie lässt sich das Passivhaus von Gebäudetypen mit ähnlichem Energiekonzept abgrenzen? Das ist anhand einiger Merkmale gut möglich.

 

Was ist ein Niedrigenergiehaus?
Von einem Niedrigenergiehaus spricht man dann, wenn ein Haus geringere Energiekosten als 50 kWh/m²/a aufweist. Dies ist nach geltendem Recht der Energiestandard für Neubauten. Im Vergleich zum Passivhaus verbraucht das Niedrigenergiehaus dennoch sehr viel Energie. Oft wird hier von einem KfW-Effizienzhaus 55 gesprochen.

 

Was ist ein Nullenergiehaus?
Einen Schritt weiter als das Passivhaus geht das Nullenergiehaus. Wie der Name vermuten lässt, weist es eine gänzlich neutrale Energiebilanz auf. Im gesamten Abrechnungsjahr verbraucht es nicht mehr Energie als es selbst gewinnt.

 

Was ist ein Plusenergiehaus?
Ein Plusenergiehaus hingegen erzeugt mehr Energie als es nutzt. Es weist somit eine positive Energiebilanz auf.

Expertentipp: Bei einem Plusenergiehaus kann die zu viel erzeugte Energie dann beispielsweise weiterverkauft werden. Ein gutes Beispiel ist hier der Mieterstrom. Hier versorgen Photovoltaikanlagen auf dem Dach des Mehrfamilienhauses das gesamte Gebäude mit Strom. Was nicht verbraucht wird, kann weiterverkauft werden. So haben Mieter und Eigentümer eine zusätzliche Einnahmequelle.

Checkliste: Die wichtigsten Eckpfeiler eines Passivhauses

Um sich der zukünftigen Marktnachfrage anzupassen, werden Wohnungsunternehmen und Bauherren nachhaltig und klimafreundlich bauen und zugleich einen hohen Lebensstandard für Mieter bieten wollen. Im Vorfeld eines Bauplans für Neubauten oder zur Sanierung von Bestandsgebäuden sollte man die passenden Materialien bedenken:

 

  • Besonders starke Wärmedämmung: Außenwände, Bodenplatte, Dach, Leitungen usw.
  • Energieeffizienz in der Lüftungstechnik: Anlage mit Wärmerückgewinnung.
  • Überdurchnittlich isolierende Fenster: Dreifachverglasung zur passiven Sonnenenergienutzung.
  • Luftdichte Gebäudehülle.

Das Passivhaus und seine Auswirkungen auf Vermieter & Mieter

Mieter eines Passivhauses profitieren von einem geringen Energieverbrauch. Für den Vermieter wirkt sich dies positiv auf eine verringerte Mieterfluktuation aus. Welche weiteren Konsequenzen hat das Wohnen und Leben in einem Passivhaus auf Mieter, Vermieter und Eigentümer?

Die Kosten zahlen sich langfristig aus

Im Schnitt liegen die Baukosten für ein Passivhaus je nach Haustyp und -größe bei 1.200 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Hinzu kommen zusätzliche Betriebskosten für die Integration, Wartung und den Dauerbetrieb der Technik im Haus.

Expertentipp: Um diese Kosten zu stemmen, können Vermieter, Investoren und Käufer eine zusätzliche Förderung beantragen. Die höheren Investitionskosten gleichen die Fördermittel von beispielsweise der KfW-Bank in der Regel wieder aus. Unter der Bezeichnung „KfW Effizienzhaus 40 Plus” führt die Bank das Programm 153. Neben vergünstigten Konditionen wird ein Tilgungszuschuss von 10 % der gesamten Darlehenssumme eingeräumt.

Ein Großteil der Ausgaben wird für die kostenintensiven Dämmstoffe und fachgerechte Verglasungen aufgewandt. Auf Dauer lassen sich aber durch die geringen Betriebskosten erhöhte Einsparungen gegenüber einem Standardhaus erzielen.

Bauen und leben: Nachhaltigkeit als Wertvorteil

Mieter von Passivhäusern profitieren bei Einhaltung aller baurechtlichen Bedingungen auf vielfache Weise: Ihre Klimabilanz wird sehr viel besser, sie stärken ihr Bewusstsein für den Umweltschutz, eine nachhaltige Lebensweise und bauen oft eine starke Bindung zur Immobilie auf. Dank der konstanten Innentemperatur bleibt im Passivhaus die Wärme überall gleich verteilt. Kühle Wände oder Fußböden werden so vermieden. Die Folge: hoher Wohnkomfort, der das Mietobjekt begehrter macht.

 

Vermieter können diese Werte der Mieter bewusst bedienen und so einen ideellen Mehrwert stiften – etwa durch einen Neubau in naturnaher Lage.

Nachhaltige Sanierung: Mehrfamilienhaus als Passivhaus

Neben Neubauten besteht für die Wohnungswirtschaft auch die Möglichkeit, eine Sanierung ihrer Gebäude vorzunehmen. Durch den nachträglichen Einbau von beispielsweise Lüftungsanlagen, Wärmetauschern und wärmegedämmten Fassaden lässt sich ein Bestandsgebäude zu einem energiesparenden Wohngebäude umfunktionieren.

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Schon heute eine nachhaltige Zukunft mitgestalten

Inspirierende Beispiele aus ganz Deutschland zeigen, wie ein Passivhaus erfolgreich realisiert werden kann: Das Architekturbüro ajp hat ein Mehrfamilien-Passivhaus für die EnBausa im Jahr 2008 verwirklicht. In der ersten Solarsiedlung in Münster entstanden auf einer Fläche von 1950m² Wohnraum für 20 Familien. Dank intelligenter Umbaumaßnahmen ist es mit einer 90-prozentigen Wärmerückgewinnung Vorbild energieeffizienten Bauens.

 

Ein Dreifamilien-Passivhaus der KS Nord hat Architekt H. Kemmerich im Jahr 2010 in Braunschweig errichtet. Neben einer Photovoltaikanlage auf dem bepflanzten Dach wird dieses Passivhaus mit Außenwänden aus Kalksandstein und durch eine Wärmepumpe mit Tiefenbohrung versorgt.

 

Derzeit in Planung ist das Großprojekt Hamburg-Oberbillwerder. Der 105. Hamburger Stadtteil wurde von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) bereits vorzertifiziert. Durch die IBA Hamburg GmbH entstehen Passivhäuser inklusive Entwässerungskonzept mit bis zu 7.000 Wohnungen in fünf Quartieren – naturnah südöstlich außerhalb des Zentrums der Hansestadt gelegen.

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Karsten Nölling

Der Experte für Wohnungswirtschaft Karsten Nölling ist seit September 2016 Vorsitzender der Geschäftsführung der KIWI.KI GmbH. Bereits seit Ende 2014 war er als Vertriebsleiter bei KIWI tätig und Mitglied des Executive Committees. Vor KIWI entwickelte er als Firmengründer einen digitalen Concierge Service für Hotels und war als Head of Operations für das Startup 9flats verantwortlich. Davor war Karsten Nölling Unternehmensberater bei McKinsey & Company und Projektleiter für Lean Manufacturing bei Mercedes-Benz. Sie finden ihn auf Twitter und LinkedIn.

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