Wohnungen und Büroflächen sind knapp in deutschen Städten, insbesondere die Innenstadtlagen sind hoch begehrt. So ist der Leerstand auf einem historischen Minimum angekommen und eine schnelle Veränderung nicht in Sicht. Aber wenn man genauer hinschaut, zeigt sich ein differenzierteres Bild: ein nicht erfasster, quasi “unsichtbarer Leerstand”.
Wie Immobilienunternehmen diesen Leerstand vermeiden, zeigen wir in diesem Blogbeitrag.
Das Wichtigste in Kürze
- In der Immobilienbranche wird der “unsichtbare Leerstand” auf bis zu 50 % geschätzt.
- Dieser kostet die Branche viel Geld und behindert die Unternehmen in ihrer Entwicklung.
- Das Berliner Startup intertempi befähigt Immobilienbesitzer, in ungenutzten Flächen sehr schnell eine flexible Büronutzung zu realisieren und so die Rendite zu verbessern.
Dem “unsichtbaren Leerstand” auf der Spur
In der Immobilienbranche wird der “unsichtbare Leerstand” auf bis zu 50 % geschätzt. Er ist deshalb nicht sichtbar, weil er in Flächen existiert, die als “vermietet” klassifiziert sind. Dies bedeutet, dass trotz des Mangels in Innenstadtlagen viele Flächen nicht gut genutzt werden. Entweder stehen sie temporär komplett leer oder sie sind schlecht ausgelastet – also zum Beispiel ein Büro, das mit deutlich weniger Personen genutzt wird als möglich oder im Tages- bzw. Wochenverlauf viele Leerzeiten hat.
Die Treiber dafür sind vielfältig. Neben Teilzeitarbeit sowie Homeoffice- oder Reisetagen sind Veränderungen in der Belegschaft ein Grund, d. h. während eines 10-Jahres-Mietvertrags existiert im Laufe der Zeit ein unterschiedlicher Platzbedarf. Oder ein Unternehmen hat bewusst ein Büro angemietet, das groß genug ist für zukünftiges Wachstum, womit eine schlechte Auslastung in den ersten Jahren vorprogrammiert ist.
Schaut man nicht auf die Mieterseite, sondern bei den Eigentümern, so existieren auch hier verschiedene Gründe. Immobilieneigentümer müssen oft auf Genehmigungen für Umbauten warten oder stecken in der Phase der Entmietung ohne die Möglichkeit, neue Langfristverträge abzuschließen. Manchmal hat ein Eigentümer auch bereits einen neuen Langzeitmieter gefunden, aber dieser zieht z. B. erst in 12 Monaten ein.
In Summe führt dieser temporäre, unsichtbare Leerstand zu einer geringen Flächeneffizienz und kostet die Branche nicht nur viel Geld, sondern behindert Unternehmen bei ihrer Entwicklung und verhindert eine bessere Nachhaltigkeit im Rahmen einer effizienten Flächennutzung.
Wer sich jetzt fragt, warum dies auch für Wohnungsunternehmen relevant ist, sei erinnert an die vielen Häuser mit Gewerbeflächen im Erdgeschoss – entweder werden diese bereits als Büro genutzt oder könnten es zumindest – und an Objekte mit einer Mischnutzung Wohnen und Gewerbe. Die Antwort auf die Herausforderungen des unsichtbaren Leerstands sind Flexibilität und neue Nutzungskonzepte. Durch eine temporäre Nutzung der Flächen entsteht eine Win-win-Situation: der Eigentümer bzw. Vermieter hat Einnahmen, die Bürosuchenden finden leichter ein Büro.
Schnelle Befähigung von ungenutzten Flächen
Wie dies funktionieren kann zeigt zum Beispiel das Berliner Start-up intertempi. Stehen Flächen nicht komplett leer, kann zunächst mittels Sensorik oder WLAN-Daten die Nutzung der Fläche analysiert werden. Dabei wird beleuchtet, wie Räume bzw. Arbeitsplätze im Tages- und Wochenverlauf genutzt werden und welche Potenziale in der Flächennutzung existieren. Die Mitarbeiter können beispielsweise auf bestimmten Etagen oder in definierten Räumen zusammengeführt und die anderen Etagen oder Räume freigespielt werden – für eine Drittnutzung durch Projektteams, Start-ups, Digitalisierungsteams etc.
Mit intertempi können dann alle relevanten Themen für eine schnelle Befähigung und Büronutzung adressiert werden, also z. B. die Themen Zugangsmanagement (s. a. digitale Schließanlagen), Ausstattung der Fläche mit Möbeln und IT, Raum- und Nutzerverwaltung, Rechnungsstellung und Vertrieb, d. h. das Finden der Büronutzer. Innerhalb weniger Wochen – insbesondere bei gutem Zustand der Fläche und Innenstadtlage – startet die Nutzung der Bürofläche durch Dritte, die für das flexible “Full Service”-Office jeden Monat pro Arbeitsplatz bzw. Büro bezahlen.
Das Angebot von intertempi und ihre entwickelte Tech-Plattform sind modular gestaltet, so dass jeder Flächenbesitzer – Eigentümer oder Langzeitmieter – selbst entscheiden kann, welche Funktionalitäten er nutzen möchte. Beim Thema Zugangsmanagement arbeitet intertempi beispielsweise mit KIWI zusammen, wodurch die Büros jederzeit via App 24/7 zugänglich sind.
Durch ein derartiges Modell entsteht ein “flexible office”-Angebot im Sinne des Coworking, wobei der Flächenbesitzer bzw. Eigentümer den Value-Add des innovativen Nutzungskonzepts selbst realisiert – anstatt ein externer Coworking-Anbieter. In Objekten mit einer angestrebten Mischnutzung von Wohnen und Gewerbe können so auch die beiden Trends Coworking und Coliving einfach kombiniert werden. Eine Entwicklung, die sich bereits abzeichnet.
Mit intertempi kann in ungenutzten oder schlecht ausgelasteten Flächen sehr schnell eine flexible Büronutzung durch Start-ups und Projekt-Teams etc. realisiert werden. Durch diese Drittnutzung wird die Auslastung von Flächen deutlich erhöht und eine bessere Rendite erreicht – und das ohne viel Aufwand, da intertempi alle notwendigen Lösungen aus einer Hand bietet. So kann jeder Flächenbesitzer den großen Bedarf an flexiblen “Full-Service”-Büros monetarisieren. intertempi wurde dafür im Rahmen des ZIA Innovationsberichts 2019 ausgezeichnet.
