Modernisierungsumlage: Das sollten Entscheider wissen [Infografik]

Lesezeit: 19 Minuten

Sie wird heiß diskutiert, die gesamte Wohnungswirtschaft spricht über sie: die Modernisierungsumlage. Doch was verbirgt sich eigentlich alles hinter ihr? Dieser Beitrag klärt, was Entscheider wissen müssen.

Wir haben für Sie in der übersichtlichen Infografik das Wichtigste in Kürze zusammengefasst. Sehen Sie auf einen Blick, welche Maßnahmen dazugehören, wie Sie als Vermieter den Prozess einhalten und wie Ihre Bewohner reagieren werden. Das praktische Dokument können Sie im PDF-Format herunterladen.

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Ganz generell meint Modernisierungsumlage, kurz Modumlage, dass getätigte Investitionen, die zu einer Modernisierung der Wohnimmobilie führen, auf die Mieter dieser Immobilie in Teilen über eine Mieterhöhung umgelegt werden. Einer Modernisierungsumlage geht also immer eine Modernisierungsmaßnahme voraus, von der die Mieter durch beispielweise geringere Heizkosten oder gesteigerten Wohnkomfort profitieren.

Für viele Eigentümer klingt es attraktiv: Die Wohnimmobilie effizienter dämmen oder eine smarte Steuerung der Heizanlage einbauen und die Mieter über eine Mieterhöhung an den Investitionskosten beteiligen. Damit sind Modernisierungsmaßnahmen und –umlagen ein für beide Parteien vorteilhaftes Konzept zur Wohnwertsteigerung.

Eine Vorlage für die Modernisierungsankündigung stellen wir Ihnen hier zur Verfügung:

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»  Einführung
»  Teil 1: Ist das noch reparieren oder schon modernisieren?
»  Teil 2: Modumlage: Was sage ich meinen Mietern?
»  Teil 3: Modumlage: Wie reagieren meine Mieter?
»  Teil 4: KIWI als Modernisierung: So geht’s
»  Teil 5: Modumlage: Das sind die rechtlichen Tücken
»  Teil 6: Das Wichtigste in Kürze (Infografik)

 

Einführung

Wurden in den 70ern noch Klingelanlagen als Modernisierungsmaßnahmen angesehen, ist der Innovationsgrad heute deutlich höher. Das Portfolio reicht von Solaranlagen, über Wärmedämmungen bis hin zu sparsamen Toilettenspülkästen und vermehrt auch Smart Home-Produkten. Nicht jede Modernisierung zieht enorme Investitionskosten nach sich. Einige Lösungen sind bereits für einen kleinen vierstelligen Betrag zu erwerben und einzubauen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt in §555b Aufschluss darüber, was als Modernisierungsmaßnahme gilt. Da heißt es:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 555b Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Generell lässt sich also feststellen, dass bauliche Veränderungen, die entweder zu Energie- oder Wassereinsparungen führen, den Wert der Wohnungen steigern, die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder neuen Wohnraum schaffen, als Modernisierungsmaßnahme in Betracht kommen. Auch bauliche Veränderungen aus Gründen, die der Vermieter nicht zu verantworten hat, wie beispielsweise eine Gasumstellung, können als Modernisierung gelten. Natürlich muss jeder Einzelfall detailliert untersucht und individuell abgewogen werden.

Gilt eine bauliche Veränderung als Modernisierung, kann sie nach §559 BGB als Modernisierungsumlage auf die Mieter des jeweiligen Objekts umgelegt werden. Dabei dürfen Mieterhöhungen über eine Umlagequote von bis zu 11 Prozent der für die Wohnungen aufgewendeten Kosten auf die jährliche Miete umgelegt werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Mietsache durch die Modernisierung in einen moderneren Zustand als den ursprünglichen versetzt wird.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder

2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

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Ist das noch reparieren oder schon modernisieren?

Nicht jede Baumaßnahme ist gleich eine Modernisierung. Welche als Modernisierung zählen und wo die Unterschiede zwischen Reparaturen und Modernisierungen liegen, erfahren Sie in diesem Abschnitt.

Meist handelt es sich um eine Reparatur, also Instandsetzung, wenn ein Handwerker gerufen wird, manchmal jedoch auch um eine Modernisierung oder eine andere bauliche Veränderung.

Für Vermieter ist es wichtig, die geplante Maßnahme exakt einordnen zu können, denn erst dann wird klar, ob der Mieter an den Kosten mittels Mieterhöhung beteiligt werden kann oder gar für die Maßnahme verantwortlich ist.

Die folgende Tabelle zeigt die Unterschiede zwischen Renovierungen, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie der Mischform der Modernisierenden Instandhaltung und anderen baulichen Veränderungen.

	Beschreibung	Kostenübernahme
Renovierung/ Schönheitsreparatur in der Wohnung	Wenn im Mietvertrag geregelt: Übernahme kleinerer Schönheitsreparaturen durch Mieter, z.B. Streichen der Wände	meistens Mieter
Instandhaltung/ Instandsetzung (Reparatur)	Wohnimmobilie im vertragsgemäßen Zustand erhalten, z.B. defekten Fahrstuhl reparieren	Vermieter
Modernisierung	Wohnimmobilie in einen moderneren Zustand versetzen als vertragsgemäß festgehalten, z.B. Wärmedämmung einbauen	auf Mieter umlegbar
Modernisierende Instandhaltung	Durch eine Reparatur wird die Wohnimmobilie in einen moderneren Zustand versetzt als vertragsgemäß festgehalten, z.B. Austausch verzogener Fenster durch Einbau von Isolierverglasung	anteilig auf Mieter umlegbar
Andere bauliche Veränderung	Baumaßnahmen, die über Renovierung, Reparatur, Modernisierung hinausgehen, z.B. Einbau von Klimaanlagen	Vermieter, mit Mieter kann Kostenbeteiligung vereinbart werden

Kompliziert ist die Unterscheidung zwischen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sowie der Mischform. Für Vermieter besonders attraktiv sind reine Modernisierungsmaßnahmen, da hier ohne Abzüge die Kosten auf die Mieter umgelegt werden können. Aber auch Maßnahmen der Modernisierenden Instandhaltung sollten Immobilieneigentümer nicht außer Acht lassen. Zwar müssen sie die Summe, die sie ohnehin für eine fällige Instandsetzung hätten aufwenden müssen, von den Gesamtkosten abziehen und selbst tragen, dennoch bleiben oftmals relevante Summen, die auf die Mieter umgelegt werden können.

Wie identifizieren Immobilieneigentümer unter all den Reparaturen, für die sie verantwortlich sind, die Modernisierung? Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt in §555b Auskunft darüber, was als Modernisierungsmaßnahme gilt:

Erstens gelten alle baulichen Veränderungen, durch die Endenergie eingespart wird, als Modernisierung. Lässt der Verwalter also beispielsweise die Außenwände seiner Wohnimmobilie effizienter dämmen, führt das zu einer Reduktion der Heizkosten und gilt somit eindeutig als Modernisierungsmaßnahme. Der Austausch von maroden Heizungsrohren jedoch führt nicht dazu, dass die Immobilie in einen moderneren Zustand versetzt wird. Es handelt sich somit nicht um eine Modernisierungs- sondern lediglich um eine Instandsetzungsmaßnahme.

Zweitens: Werden Wohnimmobilien auf die Nutzung von erneuerbaren Energien durch beispielsweise die Installation einer Solaranlage auf dem Dach umgestellt und dadurch nicht-erneuerbare Primärenergie, also zum Beispiel Erdgas, gespart, gilt diese Maßnahme ebenfalls als Modernisierung.

Die folgende Tabelle zeigt Beispiele von Modernisierungsmaßnahmen, die entweder Energie einsparen oder erneuerbare Energien nutzen. Im Gegensatz dazu stehen auf der rechten Seite Maßnahmen, die nicht als Modernisierung gelten.

Modernisierungsmaßnahmen	Reparaturen, Instandsetzungen
Wärmedämmung Einbau von Isolierverglasung Installation von Etagen- oder Zentralheizungen statt Einzelöfen Smarte Heizkontrollsysteme Installation von Solaranlagen	Austausch einzelner Heizungsrohre, Heizkörper Neuverputzung der Fassade Austausch eines verzogenen Fensters

Werden drittens bauliche Veränderungen durchgeführt, die den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren, so handelt es sich ebenfalls um Modernisierungsmaßnahmen. Hierfür können etwa Toilettenspülung-Spartasten eingebaut werden.

Modernisierungsmaßnahmen	Reparaturen, Instandsetzungen
Einbau von Toilettenspülung-Spartasten Einbau von Durchflussbegrenzern	Austausch von Abwasserrohren

Viertens gelten auch bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen und/oder fünftens die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern als Modernisierungsmaßnahmen. Lässt der Eigentümer beispielsweise einen Aufzug einbauen, profitieren die Mieter höherer Stockwerke dauerhaft von dieser Maßnahme, weshalb sie für diese auch als Modernisierungsmaßnahme gilt.

Wird allerdings ein nicht-funktionstüchtiger Aufzug wieder in Gang gesetzt, handelt es sich lediglich um eine Instandsetzung.Übrigens auch einige laufende Kosten von Modernisierungsmaßnahmen können neben den Anschaffungs- und Installationskosten über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wie dieser Artikel aus DAS GRUNDEIGENTUM erklärt.

Modernisierungsmaßnahmen	Reparaturen, Instandsetzungen
Einbau eines Aufzugs Einbau von Schallschutzfenstern Bau von Balkonen Einbau von einbruchssicheren Türen Einbau von intelligenten Schließanlagen	Aufzugsreparatur Austausch eines kaputten Schlosses gegen eine identische oder eine vergleichbare Version

Sechstens: Sind bauliche Veränderungen nötig, die der Vermieter nicht zu verantworten hat, so gelten diese ebenfalls als Modernisierungsmaßnahmen. Denkbar ist ein Fall bei dem von Stadtgas auf Erdgas umgestellt wird.

Und siebtens gelten auch bauliche Maßnahmen, die neuen Wohnraum schaffen, indem zum Beispiel eine zusätzliche Etage auf dem Dach errichtet wird, als Modernisierungsmaßnahme. Im Gegensatz dazu ist der Umbau einer Vier-Zimmer-Wohnung in eine Zwei-Zimmer-Luxus-Wohnung als andere bauliche Veränderung und damit nicht als Modernisierung einzustufen.

Bei allen Maßnahmen gilt: Die Immobilie muss nach der Modernisierung in einem moderneren Zusatz sein als zuvor. Ist eine größere Reparatur in Planung sollte man immer auch überlegen, ob anstatt dieser Reparatur nicht auch eine Modernisierende Instandsetzung und eine damit verbundene Wertsteigerung möglich ist. Aus dem Austausch vieler maroder Rohre wird so der Einbau einer intelligenten neuen Heizungsanlage und somit eine Modernisierende Instandhaltungsmaßnahme.

Das rechnet sich in vielen Fällen, auch wenn die Kosten, die für eine Instandsetzung notwendig gewesen wären, später vor der Umlage der Kosten auf die Mieter abgezogen werden müssen. Jeder Fall muss individuell abgewogen und geprüft werden, weshalb für die Planung ein entsprechend langer Zeitraum veranschlagt werden sollte.

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Modumlage: Was sage ich meinen Mietern?

Mieterhöhungen sind selten willkommen bei Mietern – auch dann nicht, wenn Sie mit der Modernisierung Ihren Mietern etwas Gutes tun. Was Vermieter ihren Mietern sagen müssen und 5 Tipps, wie Sie es sagen sollten.

Das Bürgerliche Gesetzbuch hält in § 555c ein genaues Regelwerk bereit, das Vermieter im Falle einer Modernisierungsumlage beachten müssen.

Demnach ist es notwendig, dass die Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung schriftlich über diese informiert werden. Diese Modernisierungsankündigung muss Informationen zum Beginn und zur Dauer sowie Erklärungen zum voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme enthalten.

Darüber hinaus müssen bei einer Modernisierungsumlage auch der Betrag der erwarteten Mieterhöhung und die voraussichtlichen zukünftigen Betriebskosten angegeben werden.

Neben diesen Informationen muss die Modernisierungsankündigung ebenfalls darauf hinweisen, dass der Mieter die Möglichkeit hat, Härteeinwand (§ 555d Absatz 3 Satz 1) einzulegen und auch über die Form und Fristen eines solchen Einwands aufklären. Ausprägungen und Bedeutungen des Härteeinwands werden im nächsten Beitrag dieser Serie, der am nächsten Donnerstag, den 20.10.16 erscheint, thematisiert.

Für Bagatellmodernisierungen, also Modernisierungen, die nur eine unerhebliche Auswirkungen auf die Mietwohnungen ausüben und lediglich zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, wie zum Beispiel der Einbau des elektronischen Türzugangssystems KIWI, gelten diese Vorschriften nicht. Dennoch gibt der ehemalige Amtsgerichtrichter Rudolf Beuermann im aktuellen GRUNDEIGENTUM (DAS GRUNDEIGENTUM, Heft 18 2016, Seite 1136) den Ratschlag, eine formlose Ankündigung auszusprechen.

Die aufgeführten Bestimmungen müssen Sie im Falle einer Modernisierung beachten. Aber auch bei Modernisierungsankündigungen gilt das bekannte Sprichwort: Der Ton macht die Musik. Es folgen 5 Tipps, die Sie bei der Kommunikation der Modernisierungsmaßnahme und der damit verbundenen Mieterhöhung nicht außer Acht lassen sollten.

Tipp #1: Vorteile sichtbar machen

Ihre Mieter profitieren von der Modernisierung! Sie als Vermieter erklären Ihren Mieter wie und stellen das in den Vordergrund Ihres Anschreibens. Kein Mieter heißt gern eine Mieterhöhung willkommen, eine effizientere Heizung, Schallschutzfenster oder intelligente Türschließsysteme aber schon.

Tipp #2: Transparenz schafft Vertrauen

Sie kennen Ihre Mieter, Ihre Mieter kennen Sie. Überfallen Sie sie nicht mit vollendeten Plänen, sondern machen Sie die Modernisierung zu einem gemeinsamen Projekt. Ihre Bewohner gehen tagtäglich in Ihrem Mietobjekt aus und ein, sie kennen das Haus so gut wie kein anderer. Nutzen Sie deren Wissen zur Planung der Modernisierung. Beziehen Sie die Mieter frühzeitig in die Planung mit ein. So ist am Ende auch niemand überrascht, wenn es zu einer Mieterhöhung kommt.

Tipp #3: Schriftlich ist Muss, mündlich sympathisch

Das Gesetz sieht vor, dass Sie Ihre Mieter schriftlich über die Modernisierung informieren müssen. Niemand hält Sie aber davon ab, Ihre Mieter zusätzlich persönlich, mündlich zu informieren. Bei einem entspannten Mieterabend zum Beispiel im Gemeinschaftsraum des Mietshauses kommt Sympathie zwischen Vermieter und Bewohnern auf und Fragen können direkt und unkompliziert gestellt werden.

Tipp #4: Juristendeutsch ist keine Mietersprache

Ihre Mieter üben ganz unterschiedliche Berufe aus, lediglich eine Minderheit kann auf eine juristische Ausbildung zurückblicken. Formulieren Sie Ihre Modernisierungsankündigung also so, dass auch Leser ohne Staatsexamen verstehen, was Sie wann, wo und warum vorhaben und vor allem, wie sie davon profitieren.

Tipp #5: Halten Sie die Gerüchteküche auf kleiner Flamme

So oder so werden sich die Mieter untereinander austauschen und sich vielleicht auch gemeinsam positionieren. Tragen Sie Geschichten für den Flurfunk bei, indem Sie nicht nur anbieten, Fragen zu beantworten, sondern auch tatsächlich aufkommende Fragen blitzschnell, ehrlich und umfassend beantworten – die effizienteste Art, Gerüchten vorzubeugen.

Der nächste Teil dieser Informationsserie zur Modernisierungsumlage widmet sich der anderen Seite: den Mietern. Er klärt die Frage, wie Mieter auf eine Modernisierungsumlage reagieren.

Modumlage: Wie reagieren meine Mieter?

Bevor Sie eine Modernisierungsumlage durchführen, sollten Sie sich im Klaren darüber sein, welche Reaktionen Ihre Mieter aus rechtlicher Sicht zeigen könnten. Dieser Teil veranschaulicht 6 typische Arten von Mietern und wie sie reagieren.

Ganz generell haben Mieter nach § 555d BGB eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden, es sei denn, sie bedeutet für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht hinnehmbare Härte.

Mieter 1: Der Begeisterte

Er ist rundum zufrieden mit seiner Wohnung und Ihnen als Vermieter. Umbauten und Modernisierungen begeistern ihn, da er sofort erkennt, dass sie zu seinem Vorteil geschehen. Eine Mieterhöhung durch eine Modernisierungsumlage empfindet er als fair. Er erkennt, dass es sich für ihn lohnt – mit der neuen Heizung spart er viel mehr als ihn die Mieterhöhung kostet.

Mieter 2: Der Ist mir egal-Mieter

Er will vor allem eins: Keinen Stress mit seiner Wohnung. Und Stress beginnt bei ihm schon mit einem Brief. Er hat keine Lust – oder, wie er sagt keine Nerven – sich genauer mit Ihrer geplanten Modernisierungsmaßnahme auseinander zu setzten. Ihm ist es also wichtig, der Modernisierungsankündigung auf einen Blick alle wichtigen Fakten entnehmen zu können. Schwierigkeiten bereitet Ihnen dieser Mieter aber nicht.

Mieter 3: Der Unentschlossene

Ein für Sie extrem wichtiger Kandidat ist der Unentschlossene. Er ist sich unsicher, wie er zu der Modernisierungsmaßnahme und der damit verbundenen Modernisierungsumlage stehen soll. Einerseits sieht er die Verbesserung, die die Modernisierungsmaßnahme mit sich bringt und wie er davon profitieren wird, andererseits scheut er die Mieterhöhung. Gehen Sie auf ihn zu: Erklären Sie, diskutieren Sie, überzeugen Sie! Mit wichtigen Informationen und schlagenden Argumenten gewinnen Sie diesen Mieter.

Mieter 4: Der Umstimmbare

Er scheut eine Mieterhöhung oder die zeitweiligen Unannehmlichkeiten, wie zum Beispiel ein Baugerüst, die manche Modernisierungsmaßnahmen mit sich bringen. Er hegt deswegen Unmut über Ihre geplante Modernisierung. Bei ihm müssen Sie Engagement zeigen. Suchen Sie das Gespräch, gehen Sie auf seine Bedenken ein und überzeugen Sie. Überreden Sie ihn in keinem Fall, das würde ihn langfristig unzufrieden machen und er wird bei der nächsten Modernisierungsmaßnahme zu einem Unumstimmbaren.

Mieter 5: Der Unumstimmbare

Er wird von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen. Der Mieter hat das Recht nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats zu kündigen – unabhängig wie gering oder hoch die Mieterhöhung ausfällt, wobei Bagatellmodernisierungen ausgenommen sind. Eine solche Kündigung muss bis zum Ablauf des Folgemonats nach der Zustellung der Modernisierungsankündigung folgen.

Der für Sie schwierigste Mieter ist allerdings Mieter Nummer 6. Er wird Ihnen Kopfschmerzen bereiten, auf die Sie sich vorbereiten sollten. Er legt Härteeinwand ein.

Mieter 6: Der Härtefall

Bedeutet eine Modernisierungsmaßnahme für einen Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte, die nicht durch Ihre berechtigten Interessen, die der anderen Mieter oder die potenziellen Energieeinsparungen zugunsten des Klimaschutzes zu rechtfertigen sind, muss die Modernisierungsmaßnahme nicht geduldet werden.

Der Mieter muss fristgerecht bis Ende des Monats nach Eingang der Modernisierungsankündigung Härteeinwand einlegen, sofern ihn die Modernisierungsankündigung über die Modalitäten des Härteeinwands aufgeklärt hat. Die exakten Bestimmungen sind nachzulesen in § 555d BGB:

Folgende Situationen könnten beispielsweise als Härtefall bewertet werden. Natürlich ist eine Entscheidung aber immer nur individuell zu treffen.

• Die Modernisierungsankündigung wurde nicht fristgerecht oder nicht den Kriterien entsprechend (siehe Teil 2: Was sage ich meinen Mietern?) eingereicht, Bagatellmaßnahmen sind davon ausgenommen
• Es sind für die Jahreszeit unzumutbare Maßnahmen geplant, wie zum Beispiel ein Fensteraustausch im Winter
• Ein Mieter ist schwer krank oder schwanger, so dass angenommen wird, dass die Baumaßnahmen sich negativ auf seinen Gesundheitszustand auswirken würden und ein zeitweiliger Umzug in eine andere, gestellte Wohnung nicht zumutbar ist
• Die Modernisierungsmaßnahme führt zu einer unzumutbaren Grundrissveränderung

Eine Beurteilung dieser Härteeinwände entscheidet darüber, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahme dulden muss oder sie nicht durchgeführt werden darf. Wird im ersten Schritt gegen den Härteeinwand des Mieters entschieden und die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, so bedeutet das nicht automatisch, dass der Mieter auch die Mieterhöhung tragen muss.

Sollte die Mieterhöhung eine für den Mieter nicht tragbare Summe umfassen, bedeutet auch dies einen Härtefall. Hierbei kommt es auf die Lebensumstände des einzelnen Mieters an. Von dieser Härtefallregelung ausgenommen sind Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter aufgrund von ihm nicht verschuldeten Umständen, durch zum Beispiel Energiesparverordnungen, durchführen muss.

Fazit

Vermieter sollten sich noch vor der eigentlichen Planung der Modernisierungsmaßnahme überlegen, aus welchen Mietertypen sich ihr entsprechendes Mietobjekt zusammensetzt. Je nach Ergebnis sollten unterschiedliche Kommunikationsstrategien entwickelt werden. Fragen Sie sich: Wie haben meine Mieter bei vorherigen Instandhaltung-, Modernisierungs- oder anderen Baumaßnahmen reagiert?

KIWI als Modernisierung: So geht’s

In Teil 1 dieser Serie wurde bereits darauf hingewiesen, dass auch die Kosten für Schließanlagen als Modernisierungsmaßnahme umgelegt werden können. Allerdings trifft das nicht auf jedes Schließsystem zu. Voraussetzung ist, dass die Schließanlage das Objekt in einen moderneren Zustand als den ursprünglichen versetzt.

In einem Beitrag in dem Magazin DAS GRUNDEIGENTUM (Heft 18 2016) argumentiert der ehemalige Berliner Amtsgerichtrichter Rudolf Beuermann, dass das schlüssellose Türzugangssystem KIWI unstrittig als Modernisierungsmaßnahme, genauer Bagatellmodernisierung zu bewerten ist. Dies bestätigt ebenfalls ein Gutachten der Anwaltskanzlei Greenberg Traurig. Die Installation des Systems sei eine bauliche Veränderung, die zu einer Wohnwertverbesserung für die Mieter führe. Neben den Mietern profitieren auch Vermieter sowie deren Dienstleister, wie Post- und Paketzustelldienste, Entsorger und weitere. Intelligente, elektronische Schließsysteme können die versteckten Kosten der Schlüsselverwaltung erheblich senken. Der KIWI Rechner ermöglicht Ihnen mit wenigen Angaben das individuelle Einsparpotenzial für Ihren Bestand zu errechnen.

Die versteckten Kosten der Schlüsselverwaltung belaufen sich durchschnittlich auf 1911 Euro pro Mehrfamilienhaus jährlich. Im Jahresdurchschnitt macht das deutschlandweit 6,68 Milliarden Euro aus. Hinzukommen Kosten, die beispielsweise Probleme bei der Paketzustellung verursachen oder finanzielle Schäden für Entsorgungsunternehmen, die durch das Schlüsselproblem wertvolle Arbeitszeit verlieren.

 

Von KIWI profitieren alle

KIWI für Mieter

Ihre Mieter schätzen den Komfortzugewinnen, den KIWI mit sich bringt. Die lästige Schlüsselsuche ist passé. Wer voll bepackt vom Einkauf nach Hause kommt, muss vor der Tür nicht erst die Tüten abstellen und den Metallschlüssel herauskramen. Ein kleiner Transponder, der KIWI Transponder, entriegelt die Haustür schon während der Mieter sich ihr nähert.

Außerdem bietet KIWI gerade Kindern und älteren Mietern mehr Sicherheit. Der KIWI Transponder muss zum Entriegeln der Tür nicht herausgeholt werden. Er bleibt sicher verstaut in der Tasche und sollte er doch einmal verloren gehen, kann er in Echtzeit gesperrt werden. Allen smartphoneliebenden Mietern bietet KIWI eine eigene App zum Türöffnen. Damit lässt sich die eigene Haustür von überall aus öffnen, also auch dann, wenn spontan Besuch vor der Tür steht, aber niemand zuhause ist oder, wenn man den KIWI Transponder in der Wohnung vergessen hat.

KIWI für Hausverwalter

KIWI macht Ihre Objekte nicht nur für Mieter attraktiver und sorgt für eine erhöhte Kundenbindung, sondern erleichtert auch Ihnen als Vermieter Ihren Arbeitstag. In einem dafür entwickelten Online-Portal behalten Vermieter oder Hausverwalter immer den Überblick und die volle Schlüsselhoheit, wer Zutritt zu welcher Tür hat. Änderungen der Berechtigungen nehmen Sie mit nur wenigen Klicks vor. In diesem Portal regeln Sie auch, wer zu welcher Zeit Zugang zu welcher Tür haben darf. Einem Reinigungsdienst, der immer dienstags den Hausflur in Ordnung bringt, bleibt die Tür am Donnerstag verschlossen. So haben sie die volle Kontrolle und sorgen für mehr Sicherheit in Ihren Objekten. Das ist die intelligente Schlüsselverwaltung von KIWI.

KIWI für Dienstleister

Ihre Dienstleister, wie zum Beispiel Abfallentsorger oder Briefzusteller, müssen in fast allen deutschen Großstädten regelmäßig die Haustür Ihrer Objekte passieren, um ihre Arbeiten zu verrichten. Erleichtern Sie Ihnen die Arbeit, indem Sie Ihre Objekte mit KIWI ausstatten. Sie müssen keinen der wertvollen Metallschlüssel mehr aus den Händen geben und die Dienstleister sparen enorm viel Zeit, denn ein KIWI Transponder öffnet gleich mehrere Türen. Mit dem Einbau von KIWI in Ihren Objekten tragen Sie dazu bei, dass hunderte von Schlüsseln an dutzenden Schlüsselbunden, die Müllwerker mit sich herumtragen, bald der Vergangenheit angehören. Zudem sparen Sie sich beim Verlust eines Metallschlüssels durch Ihre Dienstleister das Ersetzen der Schlüssel und vor allem das teure Austauschen von Schließanlagen, um Ihre Objekte wieder sicher zu machen.

Und auch die Feuerwehr arbeitet mit KIWI effizienter. Im Falle des Falles muss sie nicht erst klingeln, abwarten und im Zweifelsfall die Tür aufbrechen. Sie gelangt ohne Zeitverzögerung direkt ins Haus und kann helfen.

KIWI als Bagatellmodernisierung

Viele Modernisierungsmaßnahmen bringen horrende Kosten mit sich – nicht so KIWI. Nicht ohne Grund stuft Rudolf Beuermann den Einbau des schlüssellosen Türzugangssystems KIWI als Bagatellmodernisierung ein: Es ist weder kostenintensiv, noch aufwendig. Neben anderen Vertragsoptionen wird KIWI auch ab einem kleinen vierstelligen Betrag zum Kauf angeboten. Da es sich bei dem Kauf und Einbau des Systems um eine Modernisierungsmaßnahme zur Wohnwertverbesserung handelt, dürfen die Kosten über eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden. Und auch die nach der Modernisierung etwaig neu entstehenden Betriebskosten können, laut Beuermann, auf die Mieter umgelegt werden. Eine Modernisierungsankündigung ist dafür nicht notwendig. Dennoch empfiehlt der ehemalige Amtsgerichtrichter eine formlose Ankündigung. Ebenso müssen Sie nicht befürchten, dass Ihre Mieter von dem Sonderkündigungsrecht nach einer Modernisierungsmaßnahme (§ 555e BGB) Gebrauch machen könnten. Dieses Sonderkündigungsrecht existiert bei Bagatellmodernisierungen nicht.

So wird KIWI eingebaut

Der Einbau ist unkompliziert und geht schnell. Durch zertifizierte Installationspartner wird der KIWI Türsensor binnen weniger Minuten hinter dem Klingelpaneel eingebaut. Sobald er einen KIWI Transponder, der eine Zutrittsberechtigung hat, in seiner Umgebung bemerkt, betätigt er den Summer und entriegelt so die Tür. In einem Keller- oder Heizungsraum wird das KIWI Gateway angeschlossen. Der Türsensor kommuniziert mittels des KIWI Gateways über Mobilfunk mit der KIWI Infrastruktur und erhält so in Echtzeit die jeweils aktuellen Berechtigungen übermittelt. Das Herzstück ist die KIWI Infrastruktur zur Verwaltung der Zugangsberechtigungen.

Beuermann schließt seine Stellungnahme mit dem Satz, dass KIWI „für alle Beteiligten eine Win-win-Situation“ darstelle. Wir finden, dem ist nichts hinzuzufügen.

 

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Modumlage: Das sind die rechtlichen Tücken

GdW-Justiziar Carsten Herlitz im Interview zu rechtlichen Stolpersteinen und wie man sie umgeht. Wir stellen Carsten Herlitz alle wichtigen Fragen rund um die Rechtsgrundlage der Modumlage. Lesen Sie hier die Expertenantworten.

Herr Herlitz, Sie sind Justiziar beim GdW. Welche drei Themen beschäftigen Sie derzeit beruflich am meisten?

Das Thema “Wohnen und Bauen” hat in der öffentlichen Debatte eine enorme Aufmerksamkeit erfahren, Stichwort Mietpreisbremse und bezahlbarer Wohnraum. Neben dem Mietrecht geht es derzeit vor allem um die Frage, wie wir die Voraussetzungen schaffen, um den benötigten Neubaubedarf von jährlich rund 400.000 Wohnungen bis 2020 zu erreichen. Neben Überlegungen zur Senkung von Baukosten geht es auch darum, die rechtlichen Rahmenbedingungen für einen Neustart des sozialen Wohnungsbaus und von Bauen insgesamt zu schaffen.

Es sind also Fragen des Baurechts, des Vergaberechts oder auch Fragen der Überprüfung von Standards. Zu letzterem zählt auch die Frage, ob wir tatsächlich die hohen energetischen Standards zur Erreichung der klimaschutzpolitischen Vorgaben benötigen. Dies alles sind schwierige Abwägungsprozesse, die in ein vernünftiges Gleichgewicht gebracht werden müssen.

Kommen wir nun zur Modernisierungsmaßnahme und –umlage: Welche ist die aus Ihrer Sicht wichtigste rechtliche Einschränkung, die bei einer Modernisierunsmaßnahme und –umlage beachtet werden sollte?

Zunächst ist die “Umlage” keine Umlage. Die Vorschrift des § 559 BGB regelt die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Sie wird also Bestandteil der Miete. Wäre die Modernisierungsmaßnahme tatsächlich eine Umlage, so wäre die Miete zu senken. Letzteres wäre jedoch nicht interessengerecht, da die Anreizfunktion des § 559 BGB verloren ginge und mit der Modernisierungsmaßnahme auch eine dauerhafte Wertverbesserung der Wohnung verbunden ist.

Zu beachten ist insbesondere, dass tatsächlich nur Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht werden können. Nicht erfasst sind Maßnahmen, die allein der Instandsetzung oder Instandhaltung dienen. Diese dienen dem ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache und stellen eine vertragliche Pflicht dar.

Was muss beachtet werden, will ein Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen an einem Objekt durchführen? Darf er mehrere Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig durchführen und umlegen?

Natürlich können mehrere Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig an einem Objekt durchgeführt werden. Die Kosten können dann auch entsprechend geltend gemacht werden. Stehen mehrere Modernisierungsmaßnahmen an, werden diese in der Praxis auch gleichzeitig durchgeführt. Dies ist der wirtschaftlichere und praktikablere Weg. Auch Mieter wollen ja nicht ständig Handwerker in ihrer Wohnung um sich haben.

Wie sollte ein Vermieter seinen Mietern die durch die Modernisierungsumlage entstandene Mieterhöhung erklären? Wie sollte er argumentieren, damit seine Mieter nicht verärgert sind?

Vermieter sollten sich schlicht an die gesetzlichen Vorschriften der Ankündigung halten. Spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme ist die Modernisierung in Textform anzukündigen. Das Gesetz gibt vor, dass dem Mieter die Art und der voraussichtliche Umfang in wesentlichen Zügen angegeben werden muss sowie den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer. Auch ist die zu erwartende Mieterhöhung, sofern eine solche nach § 559 BGB verlangt wird, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten anzugeben.

Bei der späteren Geltendmachung der Erhöhung sind in einem zweiten Schritt die entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend zu erläutern. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, halten sich Vermieter an diese Voraussetzungen und suchen bei Möglichkeit auch den persönlichen Kontakt zu ihren Mietern. Auch sollte man wegkommen von dem Gedanken, dass Vermieter ihre Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen “ärgern” wollen.

Worin genau bestehen die Unterschiede zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Bagatellmodernisierungen?

Werden Modernisierungsmaßnahmen nicht vom Gesetzgeber angeordnet, so dienen diese vielfach dazu, den aktuellen Stand der Technik, der auch von vielen Mietern gewünscht wird, wiederzugeben. Eine Bagatell-Modernisierung stellt ebenfalls eine Modernisierung dar. Nach § 555 c Abs. 4 BGB besteht jedoch keine förmliche Mitteilungspflicht für Maßnahmen, die mit keiner oder unerheblicher Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und zu keiner oder nur zu einer unwesentlichen Mietzinserhöhung führt. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen.

Ob diese Voraussetzungen vorliegen, kann nur objektiv bestimmt werden. Hier muss sorgfältig unterschieden werden zwischen der Umsetzung der baulichen Maßnahme und der späteren Mieterhöhung. Beide Maßnahmen müssen getrennt angekündigt werden. Der Austausch einer Wohnungseingangstür gegen eine einbruchshemmende Tür stellt etwa eine Bagatell-Maßnahme dar, wenn der Vermieter die Kosten der Maßnahme allein trägt.

Bei der späteren Mieterhöhung wird zum Teil eine unterschiedliche betragsmäßige Grenze angenommen. Vielfach wird die Ansicht vertreten, dass diese unter 10 EUR monatlich liegen müsse. Wie immer in solchen Fällen verbietet sich eine schematische Betrachtung, es kommt immer auf den Einzelfall an.

Wie ist Ihr erster Eindruck zu dem Artikel von RiAG a. D. Rudolf Beuermann im aktuellen GRUNDEIGENTUM?

Das KIWI Türzugangssystem ist sicherlich ein interessantes Geschäftsmodell. Wir erfahren ja auch eine große Nachfrage aus der Wohnungswirtschaft und haben einen entsprechenden Rahmenvertrag vereinbart. Gerade für Rettungsdienste ist das Türzugangssystem sicherlich eine Hilfe. Ähnliches gilt für wohnungsnahe Dienstleister. Wir sind gespannt auf die weitere Entwicklung des schlüssel- und berührungslosen Türzugangssystems.

Und abschließend ganz allgemein: Wo, denken Sie, liegen die rechtlichen Stolpersteine bei Modernisierungsmaßnahmen und -umlagen? Welche rechtlichen Fragen werden Ihnen zu diesem Thema am häufigsten gestellt und wie beantworten Sie diese?

Die häufigste Frage ist, ob eine entsprechende Maßnahme überhaupt eine Modernisierungs-maßnahme darstellt. Soweit nicht gesetzlich angeordnet, stellt sich diese Problematik insbesondere bei neuen technischen Entwicklungen. Diese stellen erst dann eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des Gesetzes dar, wenn sie eine gewisse Marktüblichkeit erreicht haben. Auch dies ist im Ergebnis nur schwer zu bestimmen und bedarf einer genauen Abwägung.

Steht man vor dieser Abwägungsfrage, so sollte man ergebnisoffen das Pro und das Contra ausloten, um eine solide Entscheidung treffen zu können. Dies hilft in der Kommunikation mit Mietern und vermeidet unnötige Prozesse.

Vielen Dank für das Interview.

Carsten Herlitz ist als Justiziar beim GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) verantwortlich für Grundsatzfragen aller Rechtsgebiete, Vertrags- und Formularwesen. Ein Schwerpunk seiner Tätigkeit liegt auf dem Recht der Wohnungswirtschaft. In diesem Zusammenhang ist er Experte für alles Rechtliche rund um Modernisierungsmaßnahmen und –umlagen.

Planen Sie in Zukunft eine Modernisierung und möchten auf ein elektronisches Schließsystem umrüsten? Unsere Experten beraten Sie gerne bei all Ihren Fragen!

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